□李放
世界杯、怀旧季、毕业季……这个7月，房地产的营销市场很热闹。在整个低迷的上半年，各家房企各有欢喜也各有忧愁，房地产资金金额、面积集中度继续提升，房地产企业分化加剧，冷酷行情加剧了企业竞争，中国的房地产行业进入了全新的大整合时期。
正是在如此形势下，顺德楼市的房企营销策略也开始慢慢变得活跃起来，特别是一些新进顺德的开发商如绿地、招商、时代地产等的搅动，市场热度倒是一度好过此前。
毫无疑问，在发生了变化后的市场格局下，脱颖而出将变得更为艰难。为了保持业绩持续增长，各家企业也将在运营上面临更多挑战。其中，进入下半年第一个周期，最引人瞩目的顺德楼市事件非敏捷·畔海御峰“9700元”的价格攻势莫属了。要知道身处顺德最核心、最热门的大良东区板块，又临近顺峰山公园和未来的城市标志性项目华侨城，敏捷·畔海御峰的区位优势可谓相当优势，此前的价格也一直居高不下去到1.5万元左右，此番大玩价格牌，其背后的隐喻颇值得玩味。
不少业界人士对此纷纷表示，敏捷的动作有其特殊性，在当前的市场大环境下没有什么很大的代表性。一方面，高层的人事变动和敏捷本身的战略收缩要求他们需要尽快回笼资金，另一方面，进入顺德以来该项目的销售进度和情况一直不温不火。
此番价格的调动也是为了刺激市场的关注，9700元的单位品质、朝向和数量都一般，事实上价格还是控制在1.4万元左右，相比之前只是在正常范围内的微调。相比较而言，大良东区几个标杆项目确实并未跟进敏捷此次的营销举动，包括金地、美的广场、天悦等项目都保持了此前的营销节奏和价格，似乎也印证了这一说法。
众所周知，市场特别是消费者市场的心理预期上，对于价格的敏感度非常高，然而这里所指的消费市场主要是刚需阶层。对于改善型以及投资需求的消费者而言，价格的影响并非第一位，区域的价值分析和判断以及市场影响力是否足以支撑他们的投资才是他们所关心的。
对于大良东区的项目而言，普遍属于120平方米以上的改善型和投资型产品，心理预期上对于区域价值的认同和产品差异化表现的追求大于价格的敏感度。而顺德楼市目前的产品结构上，与大良东区的产品结构颇为类似。因此不少业界认为，这个时候选择价格作为营销手法其实并不能撬动市场，反而会加剧客户的观望情绪，并非明智之举，这样的价格游戏想要撬动市场，并非如在刚需市场上杀手锏般得心应手。
从目前的趋势看，2014年上半年收紧银根已经成为必然，下半年也没有明显改变的趋势。实际贷款利率提高，购房成本增加将导致置业需求下降，开发商在销售回款上会面临比较大的资金压力，在当前的市场环境下，做好内功、做好产品成了不少开发商的务实之举。所以不少人选择了缩减营销费用、扩大营销团队甚至全民营销、增加拓客渠道和拉长蓄客周期等等方式来应对。
■往期【放言楼市】
楼市上半年淡季，下半年又该如何蓄客？
“限购游戏”无休止，楼市盘整将持续
高库存压力下，楼市“堰塞湖”或已形成
新一轮洗牌在即，开发商保命还是保本？
这个五月不太红，后市预期或再遭疑
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