特别关注：顺德小区物业服务的烦心事(3)

理念之辩：是管理OR服务？

小区是业主的家，和谐幸福要靠多方共同努力

　　随着2009年之后地产爆棚楼盘升值，“小小”的物业问题与升值数倍的房产“声誉”问题相比，前者越来越显得微乎其微。而与日益高涨的物价水平相对应的是物业管理费十年保持零增长的现实，使得越来越多的物业管理公司不得不压缩成本、通过减少服务人员来维系企业的运转。

　　物业、业主是矛盾的两极，还是相互需要的两种存在，都是在于双方的理念。当物业把经营理念真正提高到以服务为中心的高度，当业主多多理解配合，物业与业主实现了互谅，和谐的物业—业主关系就不难实现了。

单纯靠换物业公司治标不治本

　　上个月，物业管理专家、中国业主大会研究会秘书长刘生敏到顺德的凤城讲堂开讲，讲授“业主主导型”小区管理模式。刘生敏坦言，虽然“业主主导型”物业管理模式有诸多优点，但是实际操作中还是遇到不少困难。

　　他认为，业主是物业管理的主体，业主大会是决策组织，业主委员会是业主大会的执行机构，物业公司只是提供物业服务，并不是物业管理的主人。如果把小区比做一家公司，业主大会就是股东大会，业主委员会是董事会，物业公司则是职业经理人。业主和物业公司的关系就好比业主与家政服务钟点工的关系，二者在法律上是平等的，但是如果钟点工无法提供或者拒绝提供合同上的服务，那么业主是可以辞退钟点工的。如果不满意物业服务，业主是有权换物业公司的。

　　单纯靠换物业公司治标不治本，要想获得满意的物业服务，关键在于物业管理模式。建议小区物管费应实行银行账户单列，业委会主任与物业公司法定代表人共同用印。物管费从实行部分包干、部分按实结算的付费方式，逐步向实行全面按实结算酬金制转变。

　　业委会还要与物业公司实行履约保证金制度，一旦物业公司违反合约，不仅要赔付巨额保证金，信誉也会受到影响。同样，为了保证物业管理公平公开，业委会应该聘请第三方参与监管。

业权分散是每一个小区管理的难题

　　一边是物业公司艰难维持，人工、物料成本节节攀升，物业费却难以提高；一边是业主对物业服务不满意，对物管公司开支的不透明，擅自提高物业费表示愤慨。来自物业公司和业主对物业工作的不同定义和理解，是造成目前物业与业主矛盾尖锐的原因，而物业费的收费标准低、收费难，是加剧这种冲突的催化剂。

　　佛山物业管理专家，明兆行总经理何筛红称，业权分散是每一个小区管理的难题，实际上没有任何一个决定可以得到100%的业主的统一。而在旧有的价格体系中，政府制定了基准价格，要求不得超出基准价，实际上是一种一刀切的情况。要申请提价程序复杂，也很难根据不同小区的消费意识和消费能力而有所区别。因此，一旦物业公司要涨价，几乎就是引发矛盾导火索。

　  菜单式的管理和不同价格，首先加强了价格体系的弹性，有利于业主与物业公司之间寻找到最为理想的物业服务配对。其次，将工作的结果定义清晰，即便以后有争论，双方也可以有理可依。