有固化宅基地的农民是如何“上楼”的？

均安豸浦“翰苑”农民公寓一期已完成，今天开始收楼。（顺德城市网网友“何蕴仪”摄）

　　顺德城市网消息　（记者万家长）　经过1022天的等待，均安豸浦“翰苑”农民公寓一期今日（10月13日）正式开始收楼，根据此前抽签的选楼顺序号，居民将在接下来7天的时间依次选择自己心水的房子，首期有6栋共计400多套。翰苑的二期项目也已完成了地下室的建设，190个单位很快也会开始认购。

　　均安豸浦“翰苑”农民公寓是顺德农村固化宅基地改革试点项目之一，也是顺德首个由社会力量主导建设并顺利收楼的农民公寓。截至目前，顺德已建成或正在建设的公寓式村民住宅项目还有3个，分别是乐从沙滘北村北岸“美庐”农民公寓、龙江西溪农民公寓、均安沙浦农民公寓。上述4个项目中，除了乐从沙滘由政府主导外，其余三个项目皆由股份社主导建设。而作为股份社主导建设的农民公寓，在村内达成建设公寓的共识和解决公寓项目的资金问题是当前顺德区农民公寓建设面临的主要问题，顺德也在逐步探索解决。

是否愿意上楼？
要充分民主，表决会议就有十多次

　　上周五（10月11日）下午，在均安鹤峰居委会二楼会议室，居委会、股份社及治安员等坐在一起，进行均安“翰苑”农民公寓收楼筹备会议，这是“翰苑”从2011年12月26日奠基到收楼的最后一个会议。不过，在均安鹤峰社区党总支书记、居委会主任陈光照的记忆里，已经记不清这是关于翰苑的第几次会议了，“最少有五六十次了吧！”会议结束后的陈光照希望接下来7天的收楼顺利进行，也算是对居民长达1000多个日夜等待的回报。

均安豸浦“翰苑”农民公寓收楼协调会议

　　据悉，1999年，顺德实行城乡一体化，城市化水平提升，但村民住宅用地分散。2001年，农村固化住宅用地政策实施，土地资源和用地指标的供需矛盾加剧。顺德在2011年开始实施的农村综合改革中后，于2012年正式提出了“统一兴建公寓式村民住宅，通过以固化宅基地指标换购农民公寓”的政策，引导和鼓励建设村民公寓式住宅。而均安豸浦“翰苑”农民公寓作为顺德“先行先试”的试点，早在2009年就开始了项目的筹备工作。

　　不过，习惯自建房的村民是否愿意“上楼”住在高层的住宅？同样作为农民公寓试点的均安沙浦村，已经认购了一套房子的村民罗江麒就直言，自己刚开始也希望是自建房，但不知道什么时候才能等到建房名额，自己也慢慢才转变观念购买了一套房，不过也有部分村民还是喜欢自建房。

　　那么，是否愿意上楼？在保持村民享有原有政策的情况下，村民是否同意成了建设的关键，充分民主也是作为基层自治组织村居的必然要求。“仅从筹备到奠基的28个月时间里，居委会和股份社共就进行了十多次公开咨询、四次股东代表表决、四次固化人员的相关表决、两次全体股东表决，最终才达成共识。”陈光照直言，民主化决策在项目规划和实施过程中起到了主导作用。

　　而奠基后的包括装修材料的使用、物管企业的选择、楼盘的抽签等，都举行了数不清的专题咨询会、代表表决会，同时也进行举行主题讨论并通过Q群、村报、宣传栏等与村民互动，让村民全程参与该项目的决策。“每制定一个步骤都按照村民的意愿进行，必须兼顾全体村民的集体利益”。陈光照说，从筹备到即将的收楼，仅居民代表、股民代表或全体居民代表表决的会议就有10多次。

资金如何解决？
村居自筹不够，需成立公司向银行贷款

　　目前在建或已完工的农民公寓中，与乐从沙滘北村北岸“美庐”农民公寓政府投资不同，均安豸浦翰苑农民公寓、龙江西溪农民公寓、均安沙浦农民公寓是由村（居）股份社自己主导建设，也就是说，政府只是对试点项目进行适当的鼓励补贴，主要建设资金需要自行解决。

　　自行解决资金的问题，可以是村居的股份社或资产办全部负责，也可以向银行贷款。不过，一方面，以村（居）委会、股份社为主体开发的农民公寓项目存在银行融资困难。另一方面，由于以村（居）委会、股份社为主体开发的农民公寓项目，确权时不适应当前商品房预售的相关规定，因此如果中途出现资金不够的情况，不能对股民外的人员进行预售筹资。

　　对于解决资金问题，由于以村居股份社或资产办为主体开放的农民公寓项目，银行融资困难，均安豸浦翰苑农民公寓通过股份社的物业单位，以物业作抵押才能贷款。均安沙浦村党支部书记、村委会主任吴邓家也透露，为扫清农民公寓在银行融资、房产确权等方面的障碍，此前拟以股份社名义成立开发公司，但在成立企业时由于工商部门认为股份合作经济社不具备法人资格而不予注册。因此，沙浦特别成立了沙浦投资有限公司，由沙浦资产办等村内资产单位借钱给投资公司操作，以方便公寓进行后续操作。

附近居民走过龙江西溪农民公寓项目前，该项目目前二期未封顶

　　龙江西溪社区居委会主任蔡沛杰坦言，目前龙江西溪社区农民公寓一期项目已封顶，但二期项目目前仍未封顶，原因就是筹资不够，“前期筹集的资金基本用完，但股民认购剩余的房屋在验收前却不能提前对外出售，原因就是没有房产证。”蔡沛杰表示，前期由居委会主体开发的项目，确权时不适用当前商品房预售确权的法律法规。在不突破当前法律法规、政策的框架下只能将公寓先确权到居委会名下，然后通过二手交易的形式过户到符合固化宅基地政策的村民名下，因此需要竣工验收后才能售卖。加上银行贷款方面存在政策障碍，因此目前二期建设还在筹集资金中。

　　综合上述操作经验，业内人士提出，农民公寓的建设，需要成立一个单独具备开发投资的企业运作，并争取将集体用地转为国有土地用地，这样的话，房产确权和贷款时将更顺利。

政策如何突破？
参与的村民有补贴，用地指标优先安排

　　顺德土地开放强度目前已经接近50%，未来的新增建设用地指标将会大幅进行控制。每年的用地指标将很有限。也就是说，如上面提到的均安沙浦罗先生家，如果他家继续想建自建房，那么用地指标很难轮到。

均安沙浦农民公寓沙盘模型

　　为此，在推进农民公寓建设时，顺德区国土城建和水利局土地利用科有关负责人表示，农民公寓涉及的新增建设用地指标纳入年度用地计划，由顺德区政府在每年的新增建设用地年度计划指标中优先安排解决。并且，在符合有关规划和技术规范的前提下，公寓式村民住宅小区的容积率可适当提高，具体需报规划行政主管部门核定。

　　此外，建设农民公寓的首要目的解决未分配固化宅基地的村民的住房问题，由股份社主导开发的形式有两种：一种是农民公寓配建商品房模式，允许公寓项目建设一定比例的商品房出售，所得资金主要用于补充公寓项目的开发资金；另一种是结余用地转为经营性用地，即因建设农民公寓后而结余的宅基地可以作为经营性用地推向市场，所得收益主要农民公寓建设的补充资金。其中，配套商品房出售的开放模式中，公寓属国有建设用地的，可按不高于总面积的30%配建商品住宅，所得收益用于公寓配套建设；属集体建设用地的，可预留不超过总规划面积30%的房源以成本价出售给本村村民。配建商业物业则不超过20%，但是不得出售。

　　在节余用地转为经营性用地的开发模式中，除配建不超过20%商业物业外，节约的土地可作为村（社区）集体经济组织的经营性用地推出市场公开交易或由政府协商收购。

　　除上述政策外，顺德还对以固化宅基地指标换购农民公寓的村民实施财政补贴，购房办理房地产权登记后即可申请补贴。补贴标准为260元/平方米，按实际购买的公寓住宅建筑面积进行计算，补贴下限为26000元/固化人员，上限为46800元/ 固化人员，即每个固化人员获补贴的建筑面积合计不超过180平方米。补贴资金直接划至申请人银行账户。

　　而为解决低收入人群的住宿问题，顺德还允许农民公寓项目根据实际需要配建一定比例的房源用于没有能力购买公寓式住宅的固化村民以及低收入农民或纳入低保对象农户的租住；同时，对于按规定出售后仍有剩余的房源，可作为村（社区）的拆迁安置用房或由政府回购作为廉租房及住宅房屋被拆迁人的安置用房。

■顺德农民公寓建设现状

　　一、已建成或在建项目

　　截止2014年年中，顺德已建成或正在建设的公寓式村民住宅项目有四个，分别是龙江西溪农民公寓项目（一起已建成，二期接近封顶）、乐从沙滘北村北岸“美庐”农民公寓项目（已建成正在分配）、均安沙浦农民公寓项目（在建）和均安豸浦“翰苑”农民公寓项目（一期已建成正在分配，二期已做好地下基础工作）。

　　二、已批未建或有意建设项目

　　据顺德区国土城建和水利局初略统计，顺德目前有一个项目已经区政府批准但未实施建设、有9个股份合作经济社有意愿建设农民公寓。

　　杏坛镇雁园农民公寓：项目建设方案已经区政府批准，但因项目成本和受房地产市场不景气等因素影响，正计划对方案进行调整后报区政府重新审批，如该项目成功实施，有望年内报批。

　　伦教街道新民农民公寓：项目建设方案已通过区推进公寓式村民住宅领导小组办公室的初审，目前处于方案修改阶段，不日可提交股份大会表决，预计年内可报区政府审批；

　　伦教北海农民公寓和勒流江义村公民公寓：项目的初步建设方案已确定，区国土、规划部门已介入前期方案的编制工作，有望年内提交区有关部门进行初审；

　　勒流南水农民公寓：项目已完成建设方案前期调研和征求意见工作，待选址权属理顺后可着手编制建设方案；

　　其余村（居）正在进行开展农民公寓建设的前期准备工作。

　　上述项目如果全部建设，预计可解决4144个固化宅基地指标，约占全区应解决固化宅基地指标的7%。

■个案解析

　　均安沙浦的农民公寓项目，政府通过推行农民公寓，只使用了44.84亩土地就安排了原来规划需要136.94亩宅基地才能安排的固化人口（共435户），其节约的土地一部分（约92.1亩）推向市场公开拍卖。这种用地方式受益良多。

　　1、只需约2-3年就能解决村民的宅基地分配问题，不仅实现了农村村民“居者有其屋”的美好愿望，而且居住环境也获得极大提升；

　　2、是保障了村民的长远收益，公寓项目的配套物业可以保障股份社的长远收益，节余的土地推向市场后，其拍卖所得收益又能提高村民的当前收益；

　　3、政府通过兴建公寓式村民住宅，不仅达到了节约、集约利用土地的目的（像沙浦这个项目节地率高达约67%），而且保障了农村基层社会的稳定和谐，同时还加快了农村城镇化和城市升级的步伐。

■早前关注

　　均安翰苑农民公寓一期均价2800元/㎡
　
　　壹周顺德：破题！农民公寓探路完善宅基地制度　

　　均安农民公寓模式解读，推进土地集约化