2013·城市网观察·顺德楼市之市场篇

有业界人士认为，“平稳发展、量价稳升”仍将是2013年楼市的主调

   顺德城市网报道　（记者李放）　2012年最火爆的产品是什么？城市综合体！

　　在过去的一年时间里，顺德仅中心城区就有不下10个项目声称自己是城市综合体，市场转向商业的趋势愈发明显。

　　开发市场的转向商业不是心血来潮，一方面住宅市场的利润空间在降低，一方面限购政策也直接导致商业产品的热度提升。不可否认，城市综合体作为当下房地产市场高水准开发的模式和典范，对于城市发展和布局有着积极而深远的影响。

　　不过，有业界人士也担忧，目前城市综合体同质化现象比较严重，大部分是酒店+公寓+写字楼+百货+住宅的方式，而且集中扎堆。如此大体量的商业项目集中入市，顺德的消费力能不能支撑是一个问题。

产品：住宅利润越来越低综合体遍地开花

　　佛山住建局公布数据显示，2012年顺德新建商品住宅共成交21312套，比2011年同期20156套略增5.7%，但仍不及2010年楼市高峰期的26552套。曾经住宅产品是开发商获得利润最好的开发方式，一方面是开发成本控制上的优势，一方面是产品线成熟之后大规模复制上的优势。然而近年来，这样的情况发生了变化。

　　有业界人士分析认为，随着政策调控的日趋严厉，土地市场的拿地门槛和成本不断提高，同时一些建筑的原材料包括钢筋、水泥、铝合金等的价格也都处于不断升高的通道让建安成本也在逐年递增，开发商做一个住宅项目的利润空间已经越来越低，而且限购政策的持续也让住宅产品的消化速度拉长，整体上开发商对住宅产品开发的热情正在逐渐减弱。也正是因为此，商业综合体产品的爆发显得水到渠成。

　　敏捷地产高调进军顺德，将建成40万平方米的城市综合体项目、大良德胜新城区的保利中环广场、位于均安镇中心的都市经典广场、陈村吴家围太平洋项目、规划建设的容桂宝兴顺德永旺梦乐城、容桂东区东逸湾东1城综合体项目、大良美的广场综合体项目……放眼望去“综合体”在顺德遍地开花。

　　当然，住宅市场虽然利润率在减低，由于庞大的刚需阶层的需求依然没有得到完全释放，住宅产品依然还是主流。根据佛山合富辉煌提供的数据，去年下半年的新增供应量中超过8成是90平方米以下与90~130平方米的刚需型产品，其余则由少量公寓130~180平方米的大户型组成。其中大部分是以旧盘推新货为主，大良的万邦商业广场、美的广场、英煌新座，以及新城区的万科天傲湾，容桂碧桂园等项目是为数不多的新盘产品。
   
开发商：各有各精彩难掩本土房企的尴尬

　　产品的转型背后是开发商的策略转变。事实上，自万科进驻顺德掀起一波外来品牌开发商深耕顺德市场之风后，包括保利、龙光、绿地、佳兆业、敏捷等品牌开发商相继进入，一方面增加了顺德市场的活力，另一方面客观上也造成顺德本土开发商的艰难生存空间。

　　一位顺德本土老牌开发商的营销总监告诉顺德城市网记者，2006年万科进驻顺德对于顺德楼市来说是一件标志性的里程碑事件。从那个时候开始，顺德楼市的一轮大涨行情启动，在市场火热的时候看不出它的后遗症，大家都赚得盆满钵满，但是一旦市场受挫政策调控愈发收紧，品牌开发商强大的实力和充裕的资金链的优势就将本土开发商PK得体无完肤。

　　同时，有地产观察人士分析，近年来出让的优质地块大多被万科、保利这样的品牌开发商竞得，其中不少地块在设置出让条件的时候会有诸如“已经在佛山成功开发了几百万平方米项目”、“买地款必须在一个月之内结清”等相对苛刻的条件，本土开发商想参与顺德中心城区的开发和建设的成本和门槛都大幅提高，大多数时候只能是陪太子读书的角色。

　　面对越来越大的竞争，本土开发商有选择转型、有选择结业，也有选择积极面对抱团发展，更有实力强劲者走出了顺德，去到英德、韶关、肇庆、广西、成都等区域市场大展拳脚。其中海俊达集团是比较突出的典型案例。海俊达集团营销总监陈苑辉就告诉记者，海俊达除了在广西梧州、台山等地开发多个大型项目外，成都项目已经开发到第三期，近期还将该项目周边又一大片靓地收入囊中，准备继续加大开发力度。

　　东逸湾作为顺德较早走出去的本土开发商，其在英德开发的仙湖度假村项目已经初具规模，据悉在3月中旬该项目的会所式酒店将正式开放，此外一批新的别墅项目也将于年中推出市场，随后还有五星级酒店、联排别墅等产品陆续推出。相关营销负责人表示，英德市场相对顺德而言可能体量要小，但是只要产品做得好，包括顺德、广州、深圳等珠三角地区的客户都有可能选择购买，从项目目前的客户构成来看也印证了这一说法。

　　“顺德市场的参与成本和门槛越来越高，这是不争的事实。作为顺德本土开发商如何积极应对，是一个值得思考的话题。走出去不见得是无奈之举，用句古话总结就是：塞翁失马焉知非福？”有业内人士如是说。

市场：下一波高潮或将在今年下半年到来

　　虽然产品市场的转型和开发商的转型正在如火如荼地进行，但是市场的需求和供给矛盾如何解决，以及重点的开发区域等问题依然是消费者关心的问题。有消费者就表示，大良已经很久没看到合适的新楼盘开盘了，要不就是尾盘，要不就是美的广场、金地天玺这样的超高总价的大户型产品。

　　佛山合富辉煌最新的统计数据显示，2013年顺德十镇街新增货量为21620套，值得一提的是，一直处于供货紧张的大良中心城区，2013年新增货量预计可达4150套，可以缓解消费者需求。

　　佛山合富辉煌房地产市场部主任廖德源分析认为，今年主要的新产品和热点区域将是大良东区的敏捷、君怡项目和各镇街中心区的多个标杆项目，诸如东逸湾首个大型城市综合体东1城、美的地产杏坛项目美的·时代城、绿地地产陈村新项目国际花都等都值得关注。此外，记者还了解到，保利、万科在新城区的项目和新竞得地块的开发进度也将提速。

　　有业界人士表示，上述项目的开发时间和周期大多在下半年开始进入营销和推广周期，因此2013年顺德楼市的新一轮高潮也将于那个时候正式到来。佛山合富辉煌房地产董事副总经理陈熹分析，“平稳发展、量价稳升”仍将是2013年楼市的主调。

（编辑：方亦）