顺德城市网： 这边厢，楼市各项利好政策出台，从去年的取消限购、放宽限贷、降息等，到今年“3·30”二套房首付降至四成、2年以上商品房过户免征营业税两项重磅利好，特别五一以来佛山正式解除所有限购政策。那边厢，顺德在佛山市城市升级行动中获得综合得分第一名，顺德城市形象更有内涵和魅力。4月底，南沙自贸区正式挂牌，与之毗邻的顺德迎来了对接南沙的大好机遇。面对种种好消息，是否意味着顺德房地产行业迎来了难得的发展机遇？

张健强： 顺德房地产市迎来了很难得的机遇！但从五一来看，房地产马上就有好的行情吗？不可能，市场需要一个消化过程，不可能立刻就有明显效果。变好需要多方面的合力，不是仅仅地产做一些东西就把地产的发展变得很好，还需要政府和各行各业共同努力。顺德城市的人口量不大，但近几年的供应量挺大的，处于饱和的阶段。要消化，就需要走出去，拉动外面的人进来。现在东区能够引进华侨城，南方智谷，这个就很好。政府还要加快相关的规划和建设，不然，这股东风来了，但企业还是没有感觉到明显受益。

王楠： 这次是很好的机遇，但关键在于怎么抓住。对于这点，开放商感觉挺无力的。龙湖的项目五一卖得不错，从今年开年到现在，稳步向上，五一有部分客户，活动当天，开门一大早就过来买房的，还有大半夜留在现场选房的，在这次五一也出现了。从阶段性的表现来看，政策利好对客户有促动。

除了顺德，包括整个国家政策，对地产的利好不断，地产股市这段时间也是飞涨。“五一”我们紧急搞了个活动，吸引人群比较多，但持续力怎样？单靠发展商不能形成非常好的市场效应。我们项目在大良，偏向大良多一些，客户地域性非常强。这里面，有开发商宣传不足的问题，但个人感觉政府导向在顺德也较为缺乏。如果仅依靠周边地缘性客户支撑，顺德只能算是初级市场。

陈熹： 东风是来了，但能否跑得很远？各方面的城市价值如何提高，政策上如何支持？大势向上，整个市场是否有动力，还是随波逐流？围绕一个话题，就是顺德城市价值。

顺德人才政策和补贴只是在90平米以下，我不反对这个。只是补贴基层人才，但更高层面的就不补贴了吗？开放限购了，政策降息了，市场是否会恢复，肯定恢复，但是又有新情况。之前很多人买了房子，在这里住的时候失去的信心，在市场吹起东风，恢复的信心不一样，投资可能已经转移到其他地方。

陈霖峰： 所谓的限制打开到底，究竟我们把窗打开了，但有没有风进来？这是一个命题。是不是真正的东风，和城市本身有没有需求和吸引力有很大的关系。如果没有达到预期，是城市的魅力没有增加，还是因为别人比我们魅力更好？

大家都说挨着南沙，对我们有利，但如果人都吸引去了南沙呢？我们需要踏踏实实把城市细节弄好。顺德一直是个不温不火慢慢成长的城市，我觉得这个城市的房地产实在太理性了，如果真的要炒作，还是有很多机会。顺德的居住和从业，比较舒服，经商、教学比较理性，把需求调动起来，财力也很足。地产怎么发展，就得先研究顺德本身怎么发展。

顺德城市网：从刚刚大家谈的内容，充分感受到大家对一种发展机遇的认可和信心，事实上，顺德楼市一直有着高品质、高性价比的特征，也曾被业界誉为广佛置业的“后花园”。这个“后花园”要变得越来越美，也会存在一些发展的掣肘因素，目前面对这样的机遇，顺德的城市建设、房地产发展、产品结构、配套处于怎样的水平，是否足以支撑迎接这样的机遇？

1、大环境多重利好，开发商受惠不明显

张健强：顺德房地产还有诸多制约。一是套内面积计价，这是对外来开发商来说最痛苦的，成本是建筑面积计价，但卖出去是变成套内价格，顺德有没有魄力改变这种方式？二是，不管是限购本身还是放松限购，配套政策能否主动一些？根据本身城市的发展考虑配套，如二手契税，能否适当放宽，在合理的度上，拉动消费。国家政策鼓励换房，在顺德卖出去的房子，买家要增加很多税费，这个导致二手交易受到打击。例如有些人想换房，但政府税费高，业主想让利，却觉得不划算。三是，需要政府主动出台更多政策，国家地产政策变了，顺德没法要求国有四大银行，但顺德农商银行应该要主动迎接这个政策。取消限购，广州深圳放贷利率下降，但佛山和顺德都要等一圈。

陈熹： 最近一年，很多开发商来顺德拿了地，但是否能有意愿再在顺德拿地？比如广州可以通过官网查到很清晰的数据，但在顺德，很多开发商拿地，没法得到很清晰的数据，导致很多开发商算错了数。由于对市场需求和人口结构把握不准，连产品体系都有问题，我觉得顺德在数据等方面需要完善。

张健强： 顺德地产的规范，很严格，甚至比广州还要严，所有都是参照国标省标严格执行。但顺德的城市规划落实比较慢，感觉不温不火，近几年除了大良东区和顺德新城区，其他地区变化也不大，政府刚出规划的时候，给到市民信心，但一两年以后没变化，大家就不感冒了。这样的改变其实也不难，出现泡沫的时候政府调控，市场低迷的时候就出台鼓励政策，有补贴给到市民，消费者才对市场有信心。假如顺德两百多万的人口都活跃不起来，怎么吸引外来人？这几年看顺德的楼盘建设，其实在退步，园林、户型等方面的创新都是需要成本的，地产大鳄囿于成本，怎么把其他城市的豪宅建设搬到顺德？

王楠： 顺德政府在宣传力度上需要加强，例如有些改造项目已经提上日程，连动工时间都确定了，但宣传的口径还没跟上。如果只靠地产企业知识宣传一些软文类的东西，影响力不够。

陈霖峰： 每个地方有每个地方居住的特性，有些人买房子不是迫切需求，耳目一新的产品才能打动消费者。楼盘的设计不是原则性很强的东西，政府和地产商可以开放一些，户型多一些变化。政府要有鼓励产品更新的心态，配套要不断完善。顺德的魅力能否增加，城市化程度能否提高，这些都是可以成长的，不用担心。

2、人口结构呈“哑铃状”，中产较少

陈熹： 顺德的人口结构不科学，哑铃状，企业老板级人群结构，里面的中产阶级很少，中产对城市的发展，恰恰是中流砥柱的人群和支撑点，要是我这个企业很牛，我整个管理人员很到位，下面的工人素质很高，但买不起房子，或者留不住这批人继续工作，那说明还是城市的吸引和魅力不是很高，留不住推动城市发展的中产人群。

哑铃式的消费，在限购的时候，尖端的位置基本没有。限购，刚好踩在中国经济向下走的阶段，实体贸易出现很大问题，金字塔塔尖的那部分，在这几年几乎消失殆尽，大良是最明显的。大面积的单位，市场上存量最多。存量上，刚需消化不少。东风出来了，消化的还是刚需那部分。

王楠： 我们楼盘，除了地缘性的消费群体，另外就是刚需的人群，这批刚需非常刚需，承受能力非常低。为什么造成这个人群特别刚需，和顺德产业有关，偏向基层的产业，而中间的服务业，产生中产阶层的，有个断档，两头人群非常密集，中间非常少，人口结构注定不会平稳发展。这样的结构，在一个阶段发展后，很快进入瓶颈。

3、城市化进程有追兵，极具上升空间

陈霖峰： 客观上，在我看来顺德的城市化还是一个不是让人满意的阶段，但这也是上升空间所在。要把城市好的因素调动起来，一个楼盘的宣传价值，有没有这样的卖点给城市的购房者和居民。比如顺德新城区就很遗憾，没有配套一个肉菜市场，这个发展商无能为力，需要政府在做规划的时候就想到配套。大良东区就比较好，有体育公园，现代街市，顺峰山公园，靠着旧城区，人气比较旺。政府在规划的时候，就应该从市民实际需求考虑出发。

陈熹： 整个顺德，给我最大的感觉，所有东西都很零散，割裂之后每块都很强。就知道拍了一块地，有什么配套不知道。政府需总体规划统筹，哪块地方做些什么东西，大的方向上，拍出的地，能否配合城市发展。我们现在看广佛走廊，为什么只到佛山新城就断了？顺德和整个广州很接壤的，为什么就断下来了？就是没有很好的规划，和一线城市的连接没有规划和统筹，不温不火，放着放着就没了。

现在很多广州人来陈村买房，万科缤纷四季，原来是五成广州人置业，现在上升到八成，而陈村卖的是建筑面积价，你和消费者说套内对方还不一定明白。陈村是南广州的后花园，一线城市的卫星城，配套什么？回到伦教，伦教有很多产业支撑，例如机械和珠宝，就可以好好地利用。这里是珠宝的手工基地，看到很多漂亮的珠宝，还能看到机械展厅，通过这些打造出旅游点。假设一个概念，到顺德北部新城，看机械制造，看珠宝加工，这就是很好的卖点。

华侨城，综合性产业的开发商，不仅做地产，还做旅游，做城市环境，政府有没有和他一起推动做这些事？现在大家都知道华侨城在卖楼，但不知道华侨城做什么，欢乐谷，商业街，不说不知道啊，都知道在卖楼，搞了之后为顺德带来什么影响也不知道。

南沙，和容桂的东部有联系，我们和容桂的东部开发商聊“顺德绿城”的概念，容桂大汕岛，顺德特色的文化基地，生态为主的小鸟天堂，不就是一个绿城概念吗？配套怎么做，概念怎么推，我们能否学习南海，在广州做区域形象，政府能否对外也做一下形象导向，顺德是怎样的城市，来到这里，吃到一直找不到的顺德美食，可以来这里玩三两天，买一些物业投资度假，休闲的美丽小镇？

张健强： 顺德的城市化比较初级，定位也有，但不是很清晰。城市规划有，但没很强的把每个区的功能做透。顺德是一个怎样的城市？南沙是滨海，深水港。顺德是美食的天堂，那么其他的呢？一座城市除了满足了基本生活需求，但没有层次上的配套，大型的购物中心和商业配套是不行的。顺德很宜居，环境比较好，人口密度比较低。其实顺德也不缺规划，但关键能否执行。总体来说，顺德城市影响力比较低，需要政府有所作为。

王楠： 顺德和宁波蛮像的，经济很发达，房地产不温不火，宁波一直以来在地级市，最惨淡的几个城市之一。广佛交界，增城，从区位角度上说，顺德和他们差不多，但这些区域都比顺德发展好。从城市吸引力，顺德除了美食，没有特别拿得出来的点，旅游，也只有短途旅游来到这个城市。

顺德城市网：今天的话题，不仅仅是就地产谈地产，换位思考，政府也在推动城市升级，那么我们能够做什么，保证双方共赢？在有限的的空间内，大手笔的项目怎么做，在有了格局之后怎样寻找到利润空间和资源空间？你大家刚才谈到政府开放，那么新形势下，政府应该做好什么给你们，你们又该如何主动迎合？

张健强：要抓住东风，没有相关配套和措施，只能消化本地客户，有钱的老板，要不就是打工阶层，对地产的支持和支撑远远不够。我个人建议，把东区的华侨城，一步一步完善，不能马上起来成气候或者烂尾的政府应该把地收回去再开发利用。另外，需要培养气候，就像逢简水乡这种模式，稍微有点气候就好了，通过政府微信平台，号召更多人来看，越来越多人了解顺德发展，吸引外来客户。

陈熹： 政府推力的政策上，不仅应该重视土地本身价值问题，也需要更多从城市发展的角度去想这个事。一块地没有相对长远的发展，根本起不来推动城市发展的动力。在推力上，有没有考虑过通过这块地为城市带来什么，在旅游，商业，为这个区域做一些人流聚集，甚至增加区域价值的东西，比如说教育，医疗，和开发商商量，引进一些有质素的教育系统。这个地块，就它的价值，能够拿这些地块的开发商就有一定实力，帮这个城市做一些品牌内涵的东西，更有实力的设计公司，请一些好的名校队伍，推出来。所有东西都往好的一点质素上的东西，这个城市价值就加了分，不仅仅解决财政收入。

王楠： 顺德相对魄力不够，对外来资源的引进宣传力度不够。春江名城是我们落子广东的第一个项目，宣传都是我们自己做的。对比我们在广州拿地，第二天全部是龙湖进入广州的宣传，以一种非常开放的态度迎接我们。我们“五一”开放了十几个景区，里面也是按照比较高端的档次打造的园林。开发商愿意把自己的产品拿出来，进到一个城市，非常想长期发展。这批客户拢住了，口传口，支撑公司长期发展。

陈霖峰： 给顺德多一些选择，多点创新。新的思想，新的体制，形成创新的气候，以顺德经济的基础，购买力是肯定有的。

顺德城市网：刚刚大家已经就顺德地产发展的现状进行了深入的交流，聊场最后，希望大家用简短的一两句话作为结语，既是提升士气，也是对这个地方的一种期待。

张健强：思路决定出路，顺德的底蕴和基础很好，无论政府还是地产企业，思路稍微转变一下，顺德明天会更好。

王楠： 顺德是极具发展潜力的城市，经济和人文环境都好，有很大的发展空间，龙湖进到这个区域，我们也希望能够扎根顺德，继续平稳发展下去。

陈熹：顺德是一个充满机会和潜力的地方，我深耕这么多年，希望顺德再次腾飞，自己也做好幕后推手。

陈霖峰： 城市要发展，和房地产是密切促进的关系，房地产需要依赖好的城市环境，城市的发展也是通过房地产结合提升城市的价值，这个过程希望达到大家的共赢，城市价值提高，生活品质提高。