顺德商业综合体群雄鏖战，路在何方？

顺德商业综合体群雄鏖战的大赛已然拉开，“精彩剧情”正在上演

　　顺德城市网消息　（记者郑勇亮）　千亿房企碧桂园上周在顺德龙江拿地后对外称，碧桂园将倾力打造龙江首个真正意义上的城市综合体，超10万㎡高端商业体或将重新定义龙江商业中心。

　　近年，在限购政策调控以及城市升级引领下，商业综合体开发兴起。据顺德城市网记者不完全统计，目前顺德已有和在建的商业综合体近20个，其中以大良为最多，已正式运营的占据6个。顺德商业综合体群雄鏖战的大赛已然拉开。“综合体”的兴建，无疑提升了城市形象，促进城市繁华，但从消费的角度来思考，不禁产生疑虑：以目前顺德的消费力，能支撑起如此数量商业综合体的运营么？

　　以周边城市禅城、南海为参照，近年季华路一带及千灯湖板块商业综合体的兴建如火如荼，有数据显示，到去年为止，禅桂的商业综合体多达40多个，然而，去年以来，新光百货、广州友谊商店、麦德龙相继倒闭，已经引发业界警醒，并有业界人士预言，这股“倒闭潮”尚未结束！近日，更有顺德乐从天佑城商铺户主拉横幅抗议事件出现，商户直言“血本无归”！

　　那么顺德，现有商业综合体运营现状如何？禅桂的这股“倒闭潮”会否吹来？避免同质化竞争出路又在何方？

趋势：三年后商业营业面积增1.74倍

　　从顺德大良新世界中心、美的广场、万邦广场、嘉信城市广场、吉之岛、龙江盈信城市广场、陈村顺联广场、乐从天佑城、北滘乐购中心，到如今在建的顺德保利中环、顺德绿地中心、太平洋广场……随便一数，顺德的商业综合体就多达十多个。

　　顺德城市网记者从顺德区商品房交易信息网和各大地产网站不完全统计得知，顺德区城市综合体及大型商业网点在1998-2007年10年间为5个，营业面积41.6万平方米，属于稳步发展阶段。而2008-2014年7年间，新增项目12个，营业面积37.2万平方米，进入较快发展阶段。预计2015年至2018年4年间，有14个项目陆续投入使用，届时总面积将达到216.3万平方米，增加1.74倍，是目前的2.74倍。

　　记者注意到，在顺德打造商业综合体的开发商分两类，一类是诸如保利地产、绿地集团等享誉盛名的外来地产大鳄。一类是本土的实力开发商，包括碧桂园集团、美的地产、嘉信置业等，大部分商业体都作为住宅项目的配套而起建。

　　记者在走访中发现，在近年电商冲击下，各商业综合体项目已从过往的购物功能向体验功能转变，儿童游乐场、电影院、美食城等“一站式”满足市民的多种生活需求，突出综合生活体验，与电商错位经营。

现状：同质化严重，部分项目经营冷清

顺德大多商业综合体功能业态相似，同质化现象比较严重

　　顺德商业综合体上演群雄鏖战，那么，究竟现有综合体运营如何？顺德城市网记者在走访中发现，目前顺德商业综合体的目标客户群存在重叠，中高端定位的商业体比例较大，此外是功能业态相似，同质化现象比较严重。

　　据顺德城市网记者观察，顺德现有主要城市综合体及大型商业综合体大都以商业零售+餐饮+文化娱乐为基本业态，在此基础上再搭配住宅、商务办公、酒店、商业教育等功能，项目主要功能业态差异不大。以大良为例，仅大良东区一带，短短3公里左右的路程上，便有黄金广场、乐购、吉之岛、新一城、美的广场、麦德龙几大商业综合体，大多以饮食娱乐带动消费。在百货零售方面，黄金广场、乐购、新一城都面临着人流少的尴尬。

　　而在过往被认为商业综合体较为缺乏的镇街，如今也是风生水起，以容桂为例，原来只有旧城中心的天佑城，如今在容桂东，东逸湾“东一城”大型商业综合体、城光荟景都在如火如荼兴建，快则年内，慢则明年也将投入市场使用；又如陈村顺联广场、太平洋广场、乐从的天佑城、北滘的乐购中心、美的新都汇等不胜枚举。

　　但这类镇街的大型商业综合体营运状况也不如理想，如乐从天佑城，总建筑面积超过12.5万平方米，虽然引进了海洋馆，在开业初期吸引了不少消费者的到来，但随着热度的减退，以如此体量在乐从，对于佛山客的吸附能力有限，人流量、消费力度都不如理想。

预测：已趋饱和，未来经营将更痛苦

　　对于目前顺德的商业综合体状态，天之龙地产董事常务副总经理李超棠在接受记者采访时直言，顺德目前整体的实际需求和消费能力难以支撑高速增长的商业体投资。一方面顺德的常住人口数较为平稳，主要外来人口少造成消费力有限。此外，城镇居民人均可支配收入的增速则较为平稳，实际消费需求与不断增长的商业综合体投资不匹配。

　　“可以说，现在顺德这个市场的商业综合体已经趋向饱和，拿大良来说，如果现在要是再增加两个商业综合体项目，一些小型的竞争能力弱的商业综合体将会面临倒闭命运。”李超棠直言，按照目前的投资发展速度，顺德未来的商业地产经营会更痛苦，商业综合体竞赛不可避免的后遗症——供大于求已经出现。

　　合富辉煌佛山公司董事副总经理陈熹也表示，并不看好顺德目前不断增长的商业综合体投资。
   
出路：做好规划和配套，个性化突出

　　面对商业综合体同质化问题、不断增长的商业综合体投资和有限的消费能力，顺德商业综合体竞争的出路在何方？

　　业界人士认为，商业综合体运营，地段、定位都十分重要，做差异化产品，以独特的优势吸引消费者，这需要开发商花大心思去做，假如跟风而作，不打差异牌，最终可能只能面临痛苦经营甚至倒闭的结局。

　　据顺德城市网记者了解，在选址和打个性牌方面，陈村太平洋广场颇具代表性，据太平洋集团、太平洋商业地产开发华南区总经理赖胜源介绍，该项目在洽谈之初首先认可陈村在珠三角的区位优势，毗邻广佛，项目所在的地块也是陈村的中心位置，而最重要的条件，便是“地铁口必接驳至项目”，否则投资价值不大，太平洋就不会来。而在产品定位方面，项目在商业模式上引进“HOPSCA”全新复合地产新载体，以台湾太平洋百货强势进驻，带领一系列高端品牌加盟，打造特色台湾一条街，物业管理上融入台湾式细腻的管理理念。

　　此外，佛山市顺德区宏汇房地产有限公司董事总经理王武生表示，宏汇城作为顺德西南部独一无二的领袖级艺术商业体，也是顺德西南部最大型、最高档、最具人文体验及艺术文化特色的城市地标。作为最大的亮点之一，宏汇城将建造158米高的标志性综合建筑塔楼，与顺德的岭南水乡文化的最佳融合。王武生认为，一个成功的综合体项目要吸收融合地域文化，才能更好地推动城市发展，也才有可能避免同质化，做出个性化。

　　除了针对项目本身的考虑，陈熹还指出，城市综合体或是商业综合体的发展已经不单是投资商纯粹的商业行为，更具有一定的城市发展意义。“针对顺德的实际情况，在有限的消费能力的前提下，政府做好城市升级规划和配套服务体系显得较为关键，这样有利于引导市场有序发展，在此前提下，需要尊重市场发展规律。”陈熹说道。

■记者手记

商业综合体该是商业价值和社会价值的共融

　　顺德约250万人的人口总数，户籍人口约占50%，顺德的城市综合体也好，商业综合体也好，我们顺德到底需要怎样一种商业综合体体系？从商业价值出发，只有满足了准确的市场定位、成功的商家入驻以及优质的物业管理体系三个方面，才能称得上是一个成功的有生命力的商业综合体，促进商业价值的释放。

　　从社会价值出发，商业综合体的发展确实已经不单是投资商纯粹的商业行为，更具有一定的社会意义。商业综合体在成为城市经济新增长点的同时，完善了城市功能，给当地的消费者带来了全新的生活、娱乐、消费体验，满足了人们的生活需求。从这方面看，商业综合体体现出来的更是一种社会价值。

　　从某种角度看，商业综合体该是商业价值和社会价值的共融。立足于顺德，我们并不一定需要非常高大上的，数量巨大的商业综合体项目，因为这样有可能造成资源的浪费，甚至恶性的竞争。但是确实有必要需要有创新特色的，符合顺德人口味的，有岭南文化气息的项目，毕竟顺德人才是这里最根本的消费群体，顺德是一个文化和感情气息浓厚的城市。基于此，顺德商业综合体的开发应遵循市场主导的原则，加强数据监测，及时发出市场预警，引导商业综合体项目合理有序健康发展，真正造福于生活在顺德的人民。

■知多D

何为商业综合体？

　　商业综合体业态多样化与消费享受化，引导了商业地产的升级与变革，形成了休闲商业聚集的全新创造——商业综合体，如高邮的波司登世贸广场、万达的综合体、上海新天地的时尚聚集、成都锦里、北京798艺术区等等，都成为了代表城市品牌与生活方式的标志区。商业综合体代表着各种休闲需求的实现。无论是商业办公、文化娱乐、教育运动、商务招待、健体美容、选货购物，都可以通过“消费功能+模式+商业空间”创新完成。

■网友思考

关于龙江建综合体的几点疑问