放言楼市：营改增倒计时，楼市或有变局

□李放

　　今年5月1日起，我国将全面实施营改增，把建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增范围，营业税将退出历史舞台，增值税制度将更加规范。都说房地产市场和债券市场都是典型的“政策市”，对于这次的政策影响，在相关消息放出的3月份各种一轮就已经甚嚣尘上，随着时间推移，市场真正的检验即将到来，而不少业界都普遍认为楼市的变局即将上演。

　　过去的3月份，顺德在土地市场和一手楼市场都火热畅旺，一季度顺德超60亿的土地出让收入已经超过去年整年一半的收入，市场变化也引得开发商动作频频。2015年中央经济工作会议部署“去库存”时，强调以降房价来适应新市民需求，但目前三、四线城市房价已接近土地、建安、融资在内的成本价，开发商降价空间有限。目前，最大头的土地及税费占房价30%-50%，可以说税费让利才能为降价腾出空间。所以，市场以及业界对于影改增的期望值，并非毫无道理。

　　此次改革将不动产纳入增值税抵扣链条，这对于当下大众创业、万众创新的局面下，各种怀揣创业梦的个人而言，将是一个巨大的“馅饼”，对于降低服务业成本、鼓励个人创新创业来说至关重要，为此或许也将拉动新一轮的置业热潮。同时，房地产营改增将刺激开发商将相关服务业务外包，精细化、专业化之外，增加增值税抵扣额。

　　且在相关细则真正开始落地时，个人二手房交易按5%征收增值税，相较于正在实行的税率为5.6%的营业税，个人二手房买卖税负不增反减。这将有利于二手房交易，降低购房者负担，令交易市场更加活跃。总体上，市场对于改变的预期都还是往利好的方向思考，最明显的就是对企业投资楼市确实会有助推作用，但营改增并不是楼市税收政策调整的终点，后续有关房地产税的改革还会逐步推进，尤其是房产持有环节的征税，所以后市变局或会更为复杂。