小区治理问题多，协同共治是解决之道

小区治理问题成为社会关注热点

　　顺德城市网消息　（记者邹建华）　随着城镇化提高，越来越多的人住进了住宅小区，过上城市的生活，舒适的房子且有物管服务，理论上很美好，但是现实并不一定，物管的服务管理好坏以及与业主的关系好坏，很大程度上影响居民生活幸福。因此，“小区治理”问题越来越受关注，昨日（8月3日），顺德区社会工作委员会就召开全区小区治理工作会议，探讨小区治理之道。

小区多了，问题也多了

　　据悉，至2014年底，顺德区住宅小区总数约700多个，其中已施行物业管理的小区约460多个，成立业主委员会的有375个。目前，顺德共有物业服务企业161家，其中一级资质企业5家，二级资质企业16家，三级107家，暂定三级33家。

　　据顺德区国土城建和水利局副局长何当介绍，近几年，物业公司和小区业主关于物业管理费收缴的纠纷不断升级，矛盾主要发生在2010年左右建成的住宅小区，这些小区有的至今仍在执行上世纪90年代末制定的物业服务费政府指导价格。因物业服务成本与收益倒挂，导致物业服务质量不断下降。

　　“业主为了维权，会采取拖欠或者干脆不交的方式进行反抗，而物业公司为了追讨物业费，也会采取停电停水、停电梯等方式进行报复。物业公司经营陷入‘亏损——降低成本——服务质量下降——居民不满——物业费调价难——亏损’的怪圈。”何当介绍道。

　　何当还介绍称，面对经营上的压力，物业公司想尽办法开源节流，在公共收益和增值服务上动起了脑筋：通过在小区里利用公共设施做广告、挖掘停车资源来等增加收入，但这些收益原则上应属全体业主所有。事实上很多物业公司在没有通知业主的情况下，侵占了这部分受益，这成为近几年物业纠纷出现的新矛盾。

　　而业委会缺乏约束机制也带来隐忧。据介绍，对于业委会目前法规上没有成熟的约束机制，业委会成员退出自由度大，会出现业委会不按程序组织采购、招标，不按时公开物业管理信息，不按规定听取业主意见和执行业主大会决议的情况。

　　“从目前业委会的运作来看，已经出现了包括滥用职权胁迫、插手、干扰物业管理、乱用小区公益性收入乃至贪污受贿等问题。”何当说道。

解决办法有，协同共治很重要

　　在全区小区治理工作会议上，政府部门工作人员、决咨委委员、物管公司代表、业主代表协会负责人、社创中心相关负责人、居委会代表等相聚一堂，共同围绕小区治理话题展开讨论，尤其注重问题解决方法的探索。

　　顺德城市网记者注意到，会上各界代表纷纷提出众多意见，其中包括推动执法部门进入小区对物业管理区域内噪声污染、违规装修、阻塞交通、电梯安全、侵占绿地等进行执法，解决业主诉求；规范物业服务企业安全防范管理服务；明确业委会的主管部门，为业委会提供指导、帮助以及监督管理，解决目前业委会发展过程中遇到的诸多社会问题。

　　另外，也有与会代表提出政府审核物管公司收费、要物管公司将小区财务收支情况做到透明；明确小区公共部位；给予业委会法律地位；明确维修基金使用范围，及早维修小区建筑及设施，并做好每年支出预算，做好理财工作；发动业主参与小区建设，提高参与率等。

　　顺德区社会工作委员会副主任吴力表示，将会整理收集与会代表所提意见，并反馈给各相关部门，使小区治理模式得到进一步完善。

■以案说事

　　农晓俐是大良西山上筑业主委员会副主任，该小区曾经是“问题小区”，因为小区停车等问题，业主严重不满，与开发商、物业有较大矛盾，曾打砸小区的公用停车位。经过努力成立业主委员会后，业主委员会积极同开发商、物业沟通，解决了相关问题，并积极联动业主力量，在小区内开展服务，实现“业主自治”。

　　农晓俐说，她们会收集小区物业管理问题，并反馈给开发商，开发商需要继续卖房子，也想小区和谐，便会调查取证。“后来开发商证实了我们的问题，我们就联合开发商一起找物业公司谈判，表达诉求，要求提升服务，甚至降低服务费，谈一次不行就谈两次，不是不得已的话，我们也不希望更换物业管理公司，因为一开始的物业管理公司是最熟悉小区情况包括小区线路及设施的。”农晓俐介绍说。

　　农晓俐称，物业管理公司提升服务后便会改善与业委会及广大业主关系，然后会形成共同体一起建设小区。她们业委会会再通过微信群、QQ群，业委会积极引导、鼓励业主提出活动要求、参与活动组织执行。据悉，活动资金则是来自开发商、物业管理公司、业主本身或者区外赞助商，活动组织中最好要有广大业主的参与，业委会在大家眼底下公开透明，会得到业主的信任，实现协同共治。

　　“其实多方关系处理最重要的是冷静理性，大家坐下来谈，互相理解，不能激动地形成对抗关系。比如不能一味要求提高服务，但又一直强调降低费用，我们就引导业主要有个理念，只要提升服务，哪怕服务费提高了也要舍得交。物业管理公司其实也不想失去客户，他们也愿意改善。”农晓俐强调对等谈判的重要性。


■历年政府“在行动”

　　顺德从2005年起就实行前期物业管理登记制度，新建的小区都有物管。

   2010年，顺德开始逐步建立了以区级监督、镇（街道）指导、居委会主动介入的三级物业管理架构。住宅小区组建业委会，需由居（村）民委员会代表担任业主委员会筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作，提前对业委会候选人进行物业管理相关法律知识的培训。

　　2011年，顺德曾颁布《关于印发顺德区住宅服务收费参考标准的通知》，在全市率先推行物业管理“菜单式”收费，业主可根据物管公司的收费标准的组合评判所享受的服务。

　　2014年3月24日，顺德区开发的顺德区物业管理公共事务决策平台正式投入使用，切实解决小区物业管理公共决策事项发起难、表决难、监管难的问题。该平台使用普及率达到61%，成效显著，

　　2015年3月，顺德顺利与顺德农商行完成顺德区住宅专项维修资金（21亿）综合管理系统的验收和产权移交工作，进一步提高了维修资金收益，实现了维修资金稳定增值。