农村三旧改造这样好

□任沃宁

　　三旧改造越来越受各方的关注，究竟怎么样破题呢？

　　一、权属越简单越好。越简单改造的难度越小，越复杂改造的难度越高。简单一方面是指权属人越少越好，另方面是越清晰越好，如果权属人不少，但权属清晰也不懒。但权属不清晰，权属人少也没有用。最好就是一整片属于一个企业，或者一整片都归属于村集体，前者情况很少，也局限在一个大厂之内，后者情况相对普遍。但顺德各村居工商业普遍采用出让和出租的方式，租期长、主体多、租期不统一，难以统一改造。有些干部认为这不是南海禅城模式吗？顺德村居集体经济集中在村一级，南海禅城村级集体经济分散在村民小组一级，这些干部打从心底就认为顺德模式天然比禅城南海模式优越。事实上为何禅城、南海三旧改造气势如虹，顺德的力度还有待加大呢？事实上顺德某个镇也有不少的村基本掌握了村居工商业区的权属，最终还是这些村连片改造的可能性最高。

　　二、利益越清晰越好。有些干部总说规划订好了，只要协调好利益就行，利益都有哪些？利益越大动力越充足，改造的利益有很多，譬如改造后，环境好了、地值升了，产业强了、产出多了、税收增了，但核心的利益就是土地红利，红利分不清，改造推不动，利益方有哪些呢？大的方面有政府、集体和企业。细分有区政府、镇政府、村集体、村干部、物业方、承租方六方。政府姿态很清晰，就是不争利，不还不够的，因为利益方不只政府。红利就那么多，蛋糕就那么大，分母越大，分子越小。怎么解决，方法之一就做大蛋糕，方法之二就是减少分母。有人反映，承租方一心想做实业，但物业方像个散户，漫天要价，合约一年一签。这叫人如何推动产业升级？当然比怎么分更重要的是要清晰，如果不清晰，如果有利益输送，如果原来租赁合同就不公平，就改不动，而且引发矛盾。这就是三农问题，就需要农村管理部门强化管理，而不是村民自治、自行解决。

　　三、方式越灵活越好。佛山有七种三旧改造的方式，祖庙东华里、东方广场、普君新城模式，旧街区提升城市品位。夏西村模式，旧村居改造惠村民。顺德天富来模式，引入社会资本升级工业城。凤池BOT模式，以地引资壮大集体经济。佛山创意产业园、广东工业设计城模式，不拆不建引入新兴产业。西南涌模式，臭河涌变身景观带。南海漖表、澜石不锈钢金属交易中心、广东快捷汽配市场多村联建模式，多村联合改造旧物业。条条大路通罗马。三旧改造不应该只有招拍挂这种单一模式，这种模式只适合工业用地改造为商住用地，土地价值大幅度升值的情况。

　　四、集体越强越好。村级工业区终究是在村集体土地上建设起来的，虽然顺德村居集体土地主要以出让(长租)和出租为主，但土地性质主要是集体用地，权属也还在村集体手里，只是物业的权属在众多的业主手中。三旧改造必然绕不开村集体，集体越强，改造就越顺利，集体越弱改造就越难，蛇无头不行，集体就是头。深圳也绕不开农村，深圳京基100大厦是世界第五大金融中心，也是从城中村改造而来，也需要村集体的配合。问题是有些干部、学者都不鼓励集体经济壮大发展。总认为农村集体经济是低端之源头，矛盾之源头。问题是我们长期习惯了市场化、私有化的思维，认为市场化、私有化程度越纯越好。事实上，现在很多工业区业主众多、禾雀乱飞的现状，跟市场化思维有很大的关系，是否造成了改造难度大的局面？

　　五、程序越简单越好。越简单改造的难度越小，当然不能因为简单而偷步，该守的规矩还是要守，规矩也是为了程序化、规范化、简单化。程序越细化越好，越简单的应用，背后都有越复杂的编程。三旧改造程序就需要政府去细化，大量的工作要去做。

　　六、管理越到位越好。虽然村级工业区的体量很大，例如某个镇的村级工业区总面积高达2.3万亩，折合15平方公里，比深圳前海还要大。但目前很多村级工业区的管理处于空白状态，政府没有统一管，只有部门分散、条条的管理，没有一个统一的管理部门。导致村的工业区处于一种自发状态，发展很低端。村级工业区面积数百亩甚至超千亩，连一个指示牌都没有。村也没有管到位，一卖了之，一租了之，有人戏称村集体对工业区收取管理费但不管理。产业没有管，一个村级工业区少则数十个工厂，多则上百个，什么行业都有，只要租出去就行。比改造更重要的是，先把村级工业区管好。

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