□任沃宁
编者按：顺德城市网网友在博客上表达了自己对“三旧”改造的思考，正如博主表达，村居集体，是否是被忽略的一角呢？
最近，听到这么一句话：禅城南海在三旧改造方面已经如火如荼了，我们需要快马加鞭。我第一次接触三旧改造在2002年，当时，还叫物业二次改造，直到2005年，禅城澜石不锈钢金属交易中心一炮打响，成为佛山市三旧改造的典范之后，三旧改造的概念正式确立。时至今天，已经6年时间了，佛山在三旧改造方面已经积累了很多经验，取得了很大的成就，也成为了全国的典范。我对顺德三旧改造也作了很长的思考和关注，我认为顺德的三旧改造需要从以下几个方面给力，可能不全面也不正确，需要大家批评指正。
一、强化观念力。所谓观念力就是要摸清自己的家底，这就需要解决几个问题，第一，村级工业区，由于村集体工业区占据全区工业区接近一半的面积，而且产出和档次都很低，这是顺德三旧改造潜力最大的一块。大约在2000年左右，为了规范发展，顺德把所有的工业区整合起来，从村村冒烟户户点火，改为集约发展，一镇一个工业区。村一级不再孤立发展工业区，整个区进入了一个新的发展阶段。但村级工业区没有消失，很多村都存在工业区，有些镇每个村都有一个以上的工业区。第二，村级工业区的权属很复杂，这一点很多人都已经知道了，由于顺德村级工业区主要以简单出租和出让为主，物业权属主要是私人，而且物业有转租，全属和期限很复杂，难以整体改造。这是我们与禅城南海最大的区别之处，但这可是经过一番调研才知道的。第三，零增地的观念。顺德的土地开强度已经接近50%，这是地方主政和媒体多次提及的，也不是什么秘密了，我们的开发指标已经超标了，我们已经遇到环境约束，也遇到了深圳的四个难以为继，我们的土地开发强度与深圳相比，有过之而无不及。但是我们跟禅城相比，还有大块空地，我们肉眼所见还有大片的鱼塘，这或许是某些人把主要精力放在开发空地，而不是三旧改造上。也导致了我们的力度还没有跟上去。这就需要我们有所动作。首先，在观念上树立零增地的概念，用观念来约束我们。其次，在规划上划定不开发区，划定开发的边界，划定建设红线和生态绿线，用规划来约束我们。再次，要建立零增地考核指标，土地产出考核指标，与干部考核提拔挂钩，用制度来约束我们。而不仅仅是说说而已。
二、强化能力。既然顺德三旧改造的潜力在于村级工业区，那就不能绕开村集体，就不能绕开村干部，就不能不寄望他们的能力了。由于顺德村级工业区主要由村简单出租和出让（一次性出租50年至70年）土地开发而来。当中的开发主要由私人一手包办，村干部当中所得到的锻炼是不多的。与禅城、南海不同，他们当中有些村居主要以自建物业出租为主，在报建、用地、缴费、开发上都积累了很多经验和能力。而三旧改造也需要办理很多手续的，这些村居进行三旧改造可是说是得心应手。
三、强化财力。三旧改造前期需要多大量的工作，如办理规划、测量等是需要一定的资金的。即使是通过引进开发商，采用合作的方式进行三旧改造，即俗语所说的“开发商出鸡，村集体出酱油”，那村集体也是需要一定的资金。现在很多村居的集体收入除了必要的开支外，其余基本上都是分掉，就连集体提留部分都要分掉。手头上没有积累也没有多余的钱，也没有能力新发展项目。这就需要强化提留和对提留资金的管理、活用。
四、强化动力。三旧改造对于村集体来说就是经济利益问题，对村民要有激励，例如集体分红有多提高，不然就失去了改造的理由，村民是很实在的。另一方面，需要对村干部有激励，例如禅城有些村居的村干部收入与集体收入挂钩，村集体收入越多，村干部收入越多，动力就越充足，不用扬鞭自奋蹄，不用政府一而再、再而三的动员讲话宣传教育。有些村在三旧改造后，村民的分红从两三千元增加到数万元，村民动力十足。集体收入从数百万元增加到数千万元，村干部的提成增加，收入从数万元增加到十多万元，甚至更多，动力也十足。大大加快三旧改造的进程。
五、强化管理力。三旧改造要经过村集体这个环节，第一，就要面临村级民主的考验，就要提高村级民主管理水平。村级民主主要就是谋划、表决、执行和监督四个环节，即由村“两委”干部酝酿，由村民代表会议、股民代表会议或村民（股民）会议决策，由村委会执行，由财监（村务监督委员会）监督。每一个环节都需要提升和规范。第二，村民信任，首先，对村干部发展集体经济能力的信任，这就需要政府的指导和支持。其次，执行力的信任，也需要政府加以指导。再次，是监督上的信任，需要专款专用，加强审计监督，需要独立的监督委员会。如果村级民主管理规范，村民、村干部互信，村集体经济充满活力，三旧改造的难度也相对的低一些。这就需要主管部门加强指导，农村主管部门主要的精力需要放在村级民主和集体资产的经营管理（集体资产的保护、增值和开发，也就是集体经济的发展和三旧改造）上，而不是农业，当然农业也不能忽视。
六、强化产业力。除了众多周知的，要扭转三旧改造房地产化和产业升级外，最好最简单的方法就是遵循产业集群的原则。结合顺德专业发达的实际情况，即村集体依托周边的产业集群，按照产业链条的理论，缺什么就补什么。例如地处家具商贸集群，三旧改造可以朝家具商贸、物流、设计有关的环节开发，进一步强化集聚效应，一方面，可以增加租金、效益。另一方面，可以推动产业集群升级。
七、强化规划力。为了一个区域的高端发展，就需要规划上进行整体的谋划，该整合的就整合，该调整就调整。放任村一级自己独立去改造，可能会导致新形式下的村村冒烟。这就需要政府付出更多的精力。
■作者博客
（编辑：谢全）
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