择优而改，一起来盘一盘村改六大模式

现场企业代表认真阅读资料，详细了解村改政策和六大模式

　　昨日（7月31日）“赋能村改，共赢未来”2019年顺德村改项目推介暨改造模式指引·企业诚信平台发布活动在华桂园举行。现场顺德区为在场100多家企业及村居详细分析了六大村级工业园改造模式特色和优势。

六大模式各有特色，择优而改

　　在推进村改过程中，顺德大胆尝试，勇敢创新，实践中探索出政府挂账收储模式、政府直接征收模式、政府生态修复型、企业长租自管、政府同租统管、企业自主改造等六大村级工业园改造模式。现场顺德区委常委梁伟沛表示，这六大村改模式各有特色，有效解决了土地权属复杂、改造路径单一、改造成本过高、各方利益难以平衡等难题。

　　佛山市自然资源局顺德分局副局长黎景带现场为企业家介绍了顺德村级工业园六大改造模式具体指引内容。城网君注意到，这份指引从模式介绍、改造流程、模式亮点、收益计算、改造案例等方面对这六大模式进行了全方位解读。

　　而顺德在村改过程中，探索不止步。梁伟沛表示，未来顺德在推进村改过程中根据不同的情况还可能会探索出更多的模式，以进一步推进村改。

企业现场认真研究，希望参与村改

　　城网君注意到，在现场，企业对于村改六大模式以及顺德推介出来的村改重点项目非常关注。来自广东顺恒律师事务所资深执业律师欧阳武斌不仅收集好现场关于村改的资料外，还通过手机拍摄下村改模式指引和村改重点项目。“这样可以随时观看，充分了解顺德村改。”

　　佛山万科城市更新有限公司相关负责人介绍，公司也在与顺德多个村居进行村改项目的前期沟通，这次改造模式具体指引的发布，会对团队在选择改造方式上不要花那么多精力去研究，很快能对应地针对性选择适合的改造模式，充分发挥模式的优势，并尽量降低其中的风险。

　　深圳市颐安投资集团有限公司佛山区域相关负责人温孝云介绍，集团在深圳就是做旧改起家的，这两年也非常关注顺德村改，看到顺德党委政府推进村改的决心，回去也会好好研究六大改造模式，适时参与到顺德村改中。

　　绿地集团佛山公司投资发展部投资经理叶楚权也表示企业对于村改项目一直非常关注，期待能够参与到“二改三”项目中。“希望政府在推出项目时规划能够更加明晰。村级工业园改造顺德并不是首个吃螃蟹的人，我们可以多学习考察其他地区村改中优秀的做法。”

■六大村改模式盘点

　　现在一起来盘一盘这六大村改模式特色吧。

政府挂账收储，速度快集体收益高

万洋众创城90天封顶（资料图）

　　政府挂账收储模式由政府统筹，改造项目的实施方案通过改造范围内土地权属人统一后，由政府土地储备机构与土地权属人签订挂账收储协议，土地整理完成后通过公开交易方式出让土地，且土地出让须满足各镇街招商要求，由竞得人进行开发建设，政府按有关政策规定和挂账收储协议约定标准向原土地权属人支付土地补偿。

　　龙江万洋众创城就是这一模式典型项目，是顺德首个以“集转国＋挂账收储公开出让”方式实现改造的村改项目，未来将打造为智能家居制造产业园。该项目审批只用了9天时间，自4月23日动工后90天封顶，创下了“顺德速度”又一佳话。

　　万洋众创园开发建设（佛山顺德区）有限公司企服主任李连松表示，“之前我们企业在其他地方开发时审批时间大概要35天，而在顺德9天就完成。审批效率非常快。”

政府直接征收，连片改造发展有优势

容桂细滘工业区项目采取政府直接征收模式（资料图）

　　政府直接征收模式，该模式由政府统筹，改造项目实施方案通过农村集体经济组织表决同意后，政府根据土地管理、房屋征收等法律规定的程序和权限对农村集体经济组织的土地进行征收，政府负责上盖建筑物拆除补偿，征收的土地政府依据法定程序出让或划拨。

　　顺德区村改办工作人员分析，该模式由政府全面主导，可以直接化解农村集体经济组织整理土地需要的大量人、财、物等难题，可直接享受政府征收补偿，预期收益明确。该项目模式由于由政府直接征收，有利于连片改造，整合周边规划，高水平规划建设。

　　容桂·细滘项目即是典型的政府直接征收开发模式，未来该项目将打造成为生态型、智慧型、创新型、共享型中小企业总部集聚区。

政府生态修复型，还公众悠闲生态空间

伦教北海工业区将发展成为悠闲生态复绿场地（资料图）

　　顺德还创新了“政府生态修复型”的改造模式。该模式通过城乡建设用地增减挂钩相关政策，由政府主导直接征收土地，不再用于工业、商业用途，开展生态修复、复垦复绿。

　　该模式有利于改善片区生态环境，为周边居民提供生态休闲空间。以伦教北海工业区为例，该项目将计划按照滨河生态长廊区、水乡农业主体园区等分阶段打造约985亩的悠闲生态复绿场地。

企业长租自管，促进投资主体多元化

上华工业园改造采用企业长租自管模式。图为人大代表调研上华工业园（资料图）

　　改造中，顺德还探索出了企业长租自管模式。其中乐从上华工业园就是这一模式。该项目在政府规划引导和产业定位分析指导下，经农村集体经济组织表决同意后进行土地整理，通过集体土地公开流转方式引入社会资本（企业）沟通开发该园区土地，并对该企业对园区进行开发建设，运营管理及招商等。

　　上华智能智造产业园项目由区镇国资、美的置业投资8亿元建设，聚焦高端智能制造、机器人产业打造现代产业园区。

　　黎景带认为，该模式保留集体土地所有权，农村集体经济组织接受程度高，公开交易出让集体土地使用权可以实现土地收益最大化。

政府统租统管，保留集体土地所有权

乐从沙边工业园改造为典型的政府统租统管型（资料图）

　　以乐从沙边为典型的政府统租统管模式，由政府引导、国资介入，经村集体表决通过后，以流转形式由国资开发建设，提前支付一定土地租金，逐年支付剩余租金。

　　该模式主要是针对工业园区有改造必要，但是社会资本介入园区土地整理意愿不强，或者农村集体经济组织难以选定合作方的情形。该模式同样保留集体土地多有权，在改造过程中表决易通过。

　　今年1月份，乐从沙边股份社与乐从镇土地发展中心社签订了沙边村工业区改造项目《土地统租合同》，正式启动沙边村工业区。该项目以81.79%通过率顺利通过集体表决。

企业自主改造，难度低有利企业转型升级

龙江陈涌即为典型的企业自主改造模式（资料图）

　　企业为了转型升级需要，部分企业依据相关规定也进行自主改造。龙江陈涌即为典型的企业自主改造模式，企业利用自有物业改造升级。政府统一规划，政策扶持，确定产业准入条件，统筹公共配套设施和市政设施建设，提升园区建设及运营水平，引导业权人自发改造。

　　陈涌社区居委会国土办副主任温淦华表示，作为顺德首个由企业自主改造为主的村改园区，陈涌工业区为顺德摸索出了一条“政府统筹规划，权属人自行改造，政企联动招商”的改造新路径。即政府通过统一规划，确定产业准入条件后，由单个或多个业权人联合进行改造，政府通过协调改造方案，利用环保和安全生产要求倒逼企业完成改造。他表示，龙江镇政府及时出台扶持政策，我们也给企业业主开了很多次动员会，还带着他们到周边地区考察成功的改造案例，不断地学习新的招商思路，尽可能解决企业的后顾之忧。

　　据其透露，根据进度，预计到2020年该园区将建成达90万平方米的标准厂房，目前已引进了家具、电商等相关企业进驻。（陈琴琴、万家长）