放言楼市：去代理化是回归还是控制？

■花明

　　据媒体相关消息显示，万科将在未来三年内在广深区域逐步实现全部自销。万科方面指出，自销团队的出现颠覆了万科过去几年的全盘代理销售制，自销团队负责拓客、建立自己的销售团队，将更重要的客户资源直接掌握在自己手中。

　　除了万科，保利的一些项目也开始撤掉代理，改自销。万科、保利作为全国房企龙头企业，其每一步的动作都将成为行业风向标。去代理改自销，除了万科解读的将客户资源直接掌握在自己手中外，还有很重要的一点是控制营销成本。

　　从万科保利的逐渐去代理化不难解读到，房地产的黄金时代已然过去，即便是房企大鳄，也不得不慎重应对市场，将“客户资源”牢牢抓在自己手中，并且在营销上去“控制成本”。房地产黄金时代来临之初，市场发展迅速蓬勃，项目遍地开花，房企在销售上难以投入更多的精力，改自销为代理化，将营销部分脱离出来，将更多的精力投入到开发上去。如今，万科、保利出现的去代理化转自销，看起来似乎是一种“回归”，然而，这种“回归”显然是对房企的自销团队有了更高、更专业的要求，以及对房企的管理能力有更高的要求。

　　那么，万科、保利的去代理化是不是一个开端，会不会引发其他房企的效仿？笔者认为，这在较长的一段时间内倒是不会。毕竟，自销团队的创建和管理都不是那么容易的，无论是专业性、人员流动性的控制、管理等，都需要花费房企很大的精力；而对于代理商来说，多年来在销售端口的精耕细作，能让销售本身价值最快最大化；此外，自销的销售任务压力更多是在集中在了开发商自己身上。因此，基于这些，非实力房企，即使聘请代理公司会增加营销成本，但仍难以走自销道路。

　　另一方面，代理公司的伴随着房地产黄金时代发展起来的一个行业，曾经风光无限，但随着房地产行业走进平稳发展期，这个行业也在遭遇着阵痛。电商的冲击、全民营销方式的出现，以及当下万科、保利的去代理化动作，无不预示着代理市场已经十分艰难，对代理公司的要求也越来越高。未来，代理市场亦将面临一轮大洗牌。