顺德发布“三改40条”，让干部队伍大胆去干

南兴果仁厂改造二期图

　　顺德城市网消息　（记者万家长）　继今年5月发布“土地公开交易15条”后，顺德昨日（7月27日）对外发布《顺德区城市更新（“三旧”改造）实施办法》（共40条，也称“三改40条”）。顺德城市网记者发现，新实施办法实行分类管理，指引更清晰，政府让利程度更大，审批权限部分下放，政府奖励也更明确。有基层单位及改造主体直言，新方办法进一步提高了他们的参与积极性。

现状：工作推进最早，项目却较少

　　2015年顺德土地开发强度已达47.8%，顺德要谋求发展，必须要在存量土地再开发上做文章。出路在哪里？早在前几年，顺德就已经将“三旧”改造作为未来城市升级的一个重要引擎。数据显示，2009年至今，纳入“三旧”改造标图建库项目541个，面积84000多亩。已认定项目198个，面积15000多亩；已完成项目76个，面积2600多亩；正在改造项目64个，涉及改造面积约5000亩。

　　“有市场、政府、政策多方面的原因。”不过，顺德区政务委员林胜初也直言，顺德推行“三旧”改造已多年，取得了一定成效，但一直存在动力不足、相关主体积极性不高的问题，利益分配机制还不够完善，需探寻多方利益平衡点，不少新的改造类型需加以引导和规范。

　　“三旧改造最早是顺德，但是现在量最少也是顺德，我们要正视差距，有差距就是有空间，有空间就值得努力。”为此，佛山市委常委、顺德区委书记区邦敏到任顺德后，结合前些年的经验教训和周边的地区的经验，继续推动新办法的出台与实施，就在本月初召开的区政府常务会议，《顺德区城市更新（“三旧”改造）实施办法（征求意见稿）》正式通过审查，随后发文。

对策：新办法期待释放城市新活力

　　记者发现，新办法分类更清晰，项目依据改造模式可分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类。新办法也鼓励工改工、工改商、旧村居改造以及旧建筑物的活化利用，突出丰富更新改造内容，降低市场准入条件、简化操作提高效率等。

　　新办法将三旧改造利益进一步向镇街、村居集体经济组织等倾斜，从而实现多方共赢。强调加强监管，设立退出机制，确保项目及时动工开发。

　　对于此次政策的调整，区邦敏希望理顺管理框架后，通过制定办法明晰法律边界，让干部队伍在现有政策环境下大胆去干，也希望借此加大基础设施建设力度，让顺德更具有市场活力，改变顺德土地不如周边区域值钱的现状。

　　接下来，区三改办也将针对办法加强指引，包括财政扶持资金指引、旧村居改造和活化指引，并进行各类指导和宣传，让企业和基层知晓，进一步释放“三改”带来的城市升级活力。

容桂街道红旗社区城梓路以东、福业路以南地块改造项目改造前现状

■新办法解读

提效率
分类管理更清晰，镇街也有权认定项目

　　新实施办法对“三旧”改造项目实行分类管理、分级审批。

　　为了对项目进行更清晰的管理和指引，项目依据改造模式可分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类。

　　为加快推进项目认定，新办法下放项目审批权限，除涉及“工改商”、“工改商住”的项目外，综合整治类、拆除重建类工业升级改造项目、生态修复类和局部加建类更新项目，由各镇街审批，并报区“三旧”改造工作主管部门备案，进一步扩大了镇街的审批权限。

　　据了解，此前的项目认定均由区负责，如今镇街有权限，基层单位表示，有助于加快项目的认定，提升整个城市更新的效率。

重实业
增容积率不增出让金，奖励最高1000万

　　在继续鼓励“工改工”（即“二产”改“二产”）产业提升、支持“二改二”增加容积率不增收出让金的基础，拆除重建类工业提升改造项目“允许改造为商品厂房”，不限制规模，放开了有关限制。

　　新办法也大幅简化了拆除重建类工业升级改造项目的奖励流程和办法，并且，对于符合条件的拆除重建类工业提升改造项目（不含商品厂房），按竣工验收的建筑面积对土地使用权人给予每平方米100元、最高不超过1000万元的奖励，同时可以按规定申请分期奖励。

多让利
出让金缴纳最高降60%，欠发达镇街补偿更高

　　进一步加大商业产业发展支持力度，新办法加大了“工改商”（即“二产”改“三产”）补缴土地出让金优惠，以协议出让方式转变土地使用功能缴交土地出让金的优惠标准由原土地评估差价的60%调整为40%，降了20%。

　　新办法也加大了“商改商”增加容积率补缴土地出让金优惠，不再区分容积率3.5以下（原政策按评估价差的60%计收）和3.5以上（原政策按评估差价的100%计收）分段计收出让金，统一按评估差价的40%征收，也就是说最高降了60%。

　　村居集体提供土地进行连片工业园区改造的，对土地整理工作给予每亩2万元、最高不超过500万元的工作经费扶持。

　　针对伦教、勒流、龙江、杏坛、均安等经济欠发达的镇街商住用地出让地价不高的情况，新办法规定，该部分镇街政府挂账收储实施“二改三”的项目，对原土地使用权人的补偿标准，由最高不超过土地公开出让成交价的50%，提高到不超过成交价的60%。

　　政策调整后，“三旧”改造的利益进一步向镇街及村居集体经济组织倾斜，向原土地使用权人倾斜，向改造主体倾斜，从而实现多方共赢。

降门槛
项目规模没要求，项目表决标准降低

　　原有的三旧改造相关实施办法中，在改造规模控制上，要求旧村居集中连片改造、旧城镇集中连片改造、非集约工业区范围内的工业厂房集中连片改造面积、旧城镇中单一产权改造项目用地面积具有不同程度的规模限定。不过，新办法进一步简化了“三旧”改造项目认定条件，取消了项目认定规模控制。

　　与此同时，在项目表决中，之前的操作需要全体组织成员（如村民）的三分之二以上成员同意才能进行改造后续的事情，目前表决同意则放宽了，成员代表（如村民代表）会议三分之二以上成员代表同意就可以进行其他程序。

强监管
建退出机制，违规操作纪委将介入

　　新办法也对城市更新项目实行动态管理，建立项目退出机制。项目用地自认定之日起两年内未完善相关供地手续的，项目认定批准文件自动作废。项目用地不需要办理相关供地手续的，自认定之日起，两年内未领取《建设工程施工许可证》，项目认定批准文件自动作废。项目重新启动时，需重新办理认定手续。

　　新办法还让监察部门介入处理相关违规工作，并建议镇街、村居与改造单位签订城市更新项目监管协议，按照协议约定督促项目实施，对违反规定未能按时按要求改造建设、经整改后仍不符合要求或拒不改造的，政府有关部门也将对改造单位进行收取违约金、追缴扶持金、做闲置土地处理等众多处理方式。

　　与此同时，区三旧改造主管部门对各镇街城市更新工作采用日常检查与年度考核相结合的方式进行考核，考核结果纳入各镇街年度工作考核指标。

优环境
旧建筑合理活化，优先保障公益性用地

　　新办法大力鼓励旧建筑物的合理活化利用。根据项目的具体情况，选择综合整治类、功能改变类、局部加建类或历史文化保护类改造方式，合理利用旧建筑物，宜工则工，宜商则商。通过旧建筑的活化利用，保留历史传统肌理，丰富城市内涵，促进城市升级。

　　新办法也注重改善公共生活环境，鼓励改造主体通过产业提升改造、改善市政基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境综合整治，以及通过生态修复类项目改造，改善公共生活环境。

　　并且，新办法优先保证公益性项目用地的供给，改善公共生活环境，要求自行改造的工业项目改造为经营性项目的，其用于建设公益性项目的用地面积比例不应低于15%；应配置但未落实的土地须全额收取土地出让金作为易地建设费。

■声音

　　佛山市委常委、顺德区委书记区邦敏：顺德发展的空间，要看三旧改造，顺德环境要提升，出路也要看三旧改造。三旧改造提升了顺德的综合价值，基础设施才有资金投入，综合环境才能改善，顺德的综合竞争力才能提升。我们做三旧改造，要以顺德现有的产业基础和区位优势，吸引社会资本参与“三旧”改造，调动全社会的积极性，对低水平用地进行再开发、再利用。

　　顺德区委副书记、区长黄喜忠：改造再难，还是要做出示范项目来。希望每一个镇街，都能尽快的把示范项目给推出来，这样全区“三旧”改造的热情、积极性和主动性都会出来。

　　顺德区政协主席梁国章：顺德比其他的城市更早开展“三旧”改造，但今天却滞后于周边地区，这是值得深思反省。