建设农村新型社区，提升城市化水平

□任沃宁

　　住房已经成了当前国民最重要的头等大事，不但城市里头产生了住房的问题，农村里也有住房需要的问题，而且问题更为复杂，需要我们妥善解决。建设农村新型社区被看作是提升城市化水平的重要抓手，我们有必要进行探索。

一、村民住房建设现状：

（一）村场占地规模大。农村村场的面积大约占全区土地总面积的10%，一般的村场占地普遍在数百亩，占用了大量的土地。

（二）政策空档期。农村建房已经从随意建设到固化宅**，到目前，已经不再批准建设，很多村居多年没有新增住宅建设用地，农民需要通过市场化的手段或者改建的方式来解决居住问题，村庄规模增长的速度已经基本停止下来。

（三）村容村貌一般。整体格局是 “有新房没有新村”，大多数村场的格局都是数千年来沿袭下来的，杂乱无章，随意性大，楼距、采光、通风、配套都不完善，参查不齐，住宅新区相对要好一些。新固化小区的初衷是要好的，但在各村居执行的过程中发生了走样，有些村居公开拍卖固化用地，竞投的地块超过80平米的规定，更加加剧了农村住宅用地的紧张，加速了住宅固化用地政策的调整。

（四）不断的出租化。相对于中心城区和大城市，顺德的农村民房出租化的程度不算很严重，但也不容忽视，例如某个非镇中心的村，户籍人口9000人，在2010年人口普查过程中，查出外来人口2.5万人，而据该村的领导反映，实际上可能达到3.5万人，大量的外来人口为出租屋提供了市场空间。也导致了部分村居已经有达到7层专门用于出租屋的私宅，远远超过了14米的规定，这是值得我们关注的。

二、改变势在必行。

（一）土地利用的需要。目前，我区土地开发强度已经达到49%，据有关部门统计，顺德有5个镇的建设用地占土地总面积超过50%，中心城区超过70%，也就是50%以上的土地覆盖着混凝土。已经面临着无地可用的局面，传统的建设模式已经到了难以为继的地步。单家独户浪费土地，每户80平米连同道路占地，户均占地超过160平米，连同其他设施、超标建设、一家多户、空心村，土地浪费更加严重。

（二）城市化的需要。无论是通城城乡发展、推动城乡一体化、城市化，还是改善城乡环境景观，提高农民的生活品质。都需要对农村住宅的建设模式进行改造和提升。

（三）农村稳定的需要。一方面，现在政府已经不再批准新的住宅固化用地，旧村的住宅用地凌乱，布局不合理，不太适合现代生活的需要，有些老房子面积过小，按照间距重建，面积还要减少，重建的意义不大。另一方面，村民有新的住房需求，而市场上商品房的价格高企，保障房建设也没有将农民纳入其中。农民迷恋单家独户，对农村新型社区建设还处于观望状态。住宅固化用地政策已经停止多年了，不迅速解决的话，将会引发矛盾。

三、农村社区公寓的模式

　　全国各地的农村情况千差万别，各地的资源禀赋、人文资源都不尽相同，各地在农村新型社区建设方面也总结和不少的经验，闯出了以主要的模式来。

1、自建模式。集体出地：村组集体零低价提供土地，土地靠预留或清拆旧厂房物业；农民出资，农民集资兴建，按照工程进度付款，按照2003-2005期间建设经验，公寓成本为700至1300元，均价1100元，基本上是工程造价，电梯公寓比一般公寓贵。人平40方，以户均三人计，户均面积120方，造价为13万。价格最低的如某村在2003年兴建的公寓造价仅为700多元，7、8万就可以拥有一套户户朝南、南北对流、东南向、一梯两户的阳光大屋，村里有些以卖菜为生的农民买了两套。政府出计，早在2000年由市政府出台政策禁止市郊农村单家独户，引导村民兴建单家独户，公寓仅供农民居住并限制交易，可能就是所谓的小产权房。按照拆多少建多少的原则，鼓励村民拆旧建新，即拆掉旧民宅兴建新公寓，实际上，很多村组都是建新不拆旧，就算拆都是拆除低价值的旧厂房物业。

2、合作模式：引入开发商，采用合作的方式，采用整体开发的模式拆除旧民宅，如石湾街道石头村的滨海御庭、广州市天河区珠江新城的猎德村。

3、苏南模式：由政府连片征用土地，引入商家对若干个村庄进行连片改造，由开发商建设配套完善的整体新型社区，采用物业置换的方式，农民进行整体搬迁，由商家和政府对农民进行就业安置。当地政府认为通过这种模式，农民得到了新房子、就业和保障，政府得到了税收，商家得到发展工业的用地。

四、农村新型社区的优点

农村新型社区在珠三角地区、苏南地区乃至全国各地生根发芽，不断成长，有它的优点和合理性。

（一）节约用地：户均建筑面积120平方米，每户居住3.4个人， 小区容积率4.0，解决一个户籍人口为3400人的村，需要建设1000套房子，总建筑面积120000平方米，占地面积为30000平方米，约等于45亩地，一个小型楼盘规模。而很多村场占地普遍都要超过数百亩，相当于十倍以上。

（二）节约成本。咋一听，好像不靠铺，其实不然。采用自建模式，即村集体出地，农村出资，政府和集体出规划的模式，农民只需要投入建筑成本，村民要得到一间毛坯房的成本并不高。虽然城市公寓的楼价很高，主要高在土地成本、税费、房产公司经营利润、广告费等环节上面，价格自然居高不下，而公寓的建筑成本其实并不高，7层左右的低层公寓建筑成本为1000元/平方米，小高层为1500元/平方面，20层以上的高层则超过2000元/平方米。

3、提升城市化水平。城市小区的配套更加完善，交通、医疗、卫生、教育、商业、行政，可以让村民享受更多的服务。例如交通，公交车可以随意达到城市每个角落，而且线路众多，而在农村只能通过镇巴才能勉强辐射到，但线路只有一条。例如车位问题，单家独户只有80平方米用地很难解决车户问题，需要另外开辟用地来解决停车问题，现在农村也有大量的小轿车，而没有停车场，需要填埋鱼塘来解决，产生新的用地问题。而新型社区则基本上可以规划配套大量的车位。

4、降低配套成本。例如现在很多新的小区都有廉价、安全、高效的管道天然气，而在单家独户的农村则很难实现这个目标。而最近在建设的污水处理系统，要达到每个村，收集千家万户产生的生活污水，成本高，操作难度大。

5、发展集体经济。很多农民公寓，其底座都有商铺，而这些商铺主要归属村集体所有，可以用于出租经营，可以增加集体收入，发展集体经济，提高村民的股份分红和各项福利。

建设农民公寓可谓是一举多得，村民解决了居住问题，村集体增加了收入，而且可以节约了用地，改善了环境，提升了景观。

五、农村新型社区公寓的发展历程

　　通过观察禅城、南海、广州等地农民公寓建设的经历来看，新兴社区的建设也在不断的发生转变和提升。

（一）从规模来看。从单体楼、街边楼向小区化升级，从村小组自建的小规模向村委会统筹建设的大规模升级。

（二）从档次来看。从低值的多层公寓向保值的大型电梯洋房升级。

（三）从建设模式来看。也是从单一的自建模式，到引入合作方等多种模式。

（四）从用地性质来看：第一阶段：重新规划用地建设，大多数村居都是通过先规划好一块空地，在筹集资金，落实项目建设方式来建设农民公寓。第二阶段：改造旧工商业区来建设，如禅城祖庙街道的简村通过改造旧的童服市场来建设，张槎街道的弼塘村通过改造旧村级工业区来建设农民公寓。第三阶段：改造旧村庄。如禅城区石湾街道的石头村，广州猎德村，进入了新的发展阶段。

（五）从产权性质上来说。刚开始，新型社区的用地是集体土地，所建设的房子是集体性质，不能自由在市场上交易，属于所谓的小产权房，市场价值不高，有些小产权房还是流入了市场，衍生一些问题，这种建设方式不是一步到位。后来，有些新型公寓把建设用地改为国有性质，房屋产权改为国有性质，可以在市场上自由交易，这样市场价值更高，从某种意义上，城乡实现了一体化了。

六、建设新型社区的症结在哪里？

　　大家都会提问，顺德的经济相对发达，缘何在各地新型社区建设风起云涌的情况下，相对不那么突出呢？

（一）村容村貌不太好也不太差。顺德之所以能够揽得“最好的农村”这样的称号不是没有原因的，一方面，由于就地的城市化和工业化，先行一步。而且，村居民生活水平高，比较注重人居的改造，对房屋的投入比较大，单个房屋而言还算漂亮。另一方面，政府引导较好，较早出台了固化政策。第三方面，在不太宽裕的集体经济支撑下，村居集体采取了公共服务优先的策略，在有限的集体收入中腾出资金优先发展。虽然集体分红在佛山五区中不算多，但公共配套却相对较好。但是由于受到工业化、村居工业区的影响，人居环境有所变化，有些村居与镇中心的环境形成倒挂。随着时代的进步，原有的村居建筑格局不能很好适应现代城市文明的发展需要。

（二）土地容量不多但也不是绝对没有。在主观上来讲，对土地的紧迫性因此相对于中心城区而言不会更强烈，相对于土地宽裕的地方显得更为强烈。

（三）村集体不太强也不太弱。相对于禅城、南海的村居和苏南的华西村等一类村相比，不算太强，但放在全国而言，算是比较强的。也就是说，单纯要依赖村居自行去建设新型社区不太容易，单纯依赖政府和企业，采用政府引导，市场化运作的模式也不太容易。要打破现状不太容易。

七、建设农村新型社区的建议

　　顺德被称为最好的农村，原来的农村格局相对较好，农村新型社区起步相对要晚一些，新建的新型社区也相对要少。但随着城市化的推进，随着人民群众对生活品质的要求的提高，必然在新型社区建设方面迈出更大的步伐。顺德经济发达，政府执行力高，敢为天下先，只要认定了，可以能做得更好。顺德是不甘平庸的,但是其它地方的经验，有些是放之四海皆准，可资借鉴学习，再结合顺德的实际，顺德一定会闯出一条路来。

（一）政策引导。要转变农民的观念，扭转农村建房格局，就需要政策引导，也就是需要出台停止单家独院供地政策，而且明确告知村民。这就是政策引导，政策引导起了一个开前门，堵后门的作用。如佛山市区为了引导村民建设农民公寓，早在2000年出台了佛府办［2000］059号文件明确规定：传统的单家独户居住方式，不利于建设的可持续发展。根据市区实际，今后除合法产权的危房（经市房管安全鉴定部门鉴定）可按原合法产权面积及层数进行维修改造外，一律不再审批单家独户报建。村民的居住问题应通过科学规划，合理使用土地，统一采用建设新型社区的方式解决。

（二）强化集体。第一，要相信集体，我们都说信心最重要，我们要相信集体，集体可以创造很多奇迹。华西村一年的工业总产值超过1000亿元，这就是集体的力量，集体的智慧。第二，要规范管理，村民自治不等于政府可以不管，也不是等到发生很多问题后然后再去调整，从村民自治转为政府管治，而是要建立完善的自治机制。第三，要监督好。集体有集体资产，又有漏洞，就很容易发生问题。多方面结合起来，我们就可以借助集体的力量，办成一些事情，加快城市化的进程。

（三）集约推进。相对于单家独院，社区公寓本来就是集约式的，由于顺德的集体经济相对薄弱，集体力不强。而且，顺德土地开发强度已经颇高，国家用地政策已经收紧。再走先规划空地再建设的模式已经落伍，可能在土地上、政策上都不允许。可以在符合条件但没有土地分配的固化户为突破口。由镇街一级操作，由政府推动，建设覆盖全镇或若干个村居的新型社区。有些预留了但由于种种原因未能开发的固化用地，是否可以由政府整合起来开发建设。

（四）因地制宜。顺德有198个村居，各村居的城市化和工业化程度不同，地理位置不同，土地价格不同，集体经济的实力不同，集体的动员力和凝聚力也不同，所以要分类指导，不一刀切。靠近中心城区的、土地价值高的可以考虑整村改造。最偏远的可以进行适当的调整，其他的进行优化提升，进行社区化设施的提升。要抓好试点，形成示范效应。

（五）三旧改造。从经济价值角度看，当地价达到一定程度，旧村改造就具备了条件，无论是原来建筑密度有多高，改造难度有多大。一如很多大城市城中村那样，有些民宅楼高11层，难度之大可想而知，而且一直都改不动，只有当土地价值提高了，三旧改造的契机就来了。新型社区正好可以跟三旧改造结合起来，而整村改造就正是三旧改造之一。从人居环境来看，如果民宅走向出租化，人居环境恶化，也必然要求旧村落进行改造，这当然也不是我们所希望出现的。

（六）规划引导。本来规划先行，规划要第一时间做好的，之所以要放在第六点，就是要做好以上几项工作，才能去做规划。也就是做好政策引导，摸清了家底，形成思想共识之后，再推进规划工作。

（七）提升档次。新型社区公寓档次越高对村民、对市场、对政府都有好处。档次高了，里边住的人一定高档次，管理相对规范，遗留的问题相对要少，即使转让了、出租了，最终里边还是保持高档次。档次低了，住在里边的村民也不喜欢，也要转手和出租，价格上不起，管理难度也高。一要适度超前，这个档次不一定就是要贵，而是在配套、规划、通风、采光、楼距、朝向方面都要比较适度超前。二要一步到位，最好在土地性质和房产性质方面都能办理国有属性。

（作者系乐从镇政府工作人员 顺德城市网网友 作者博客）

（编辑：云儿）