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小区物业纠纷频频,考验了谁的良心?



成立业主委员会后的西山上筑,与物管还共同建了图书室


  顺德城市网消息 (记者王卉林) 随着城镇化大潮的到来,顺德的楼盘也如春笋般拔起。往日农村居民也纷纷洗脚上岸,小区构成了绝大多数城镇居民生活空间的基本单元。然而,伴随而来的小区矛盾屡屡见诸报端,类似物业费调整和征缴纠纷、更换物管纠纷、管理缺位纠纷等问题十分突出。今年10月底以来,顺德一些镇街先后出现物业纠纷的问题。

行业现状:小区业主与物管纠纷频频

  事实上,大良金域湾花园业委会与物业管理公司的矛盾问题就是一个较早爆发的案例。2013年6月,一次业主被困电梯事件,让金域湾花园业委会与物业管理公司的潜在矛盾浮出水面,业主派发大字报,合同续签迟迟没有着落等一系列事件,将纠纷推向了白热化状态。后来,金域湾花园更是三次更换物管公司。

  2013年,顺宝花园小区部分业主为抗议顺宝物管公司单方面提升物管费,在顺宝花园大门内拉起横幅维权。这一矛盾激发了业主对于小区水费收费偏高,物管费从没有明细公布等一系列行为的不满。

  2014年8月,大良蓝山花园小区因小区停车场的收费问题,导致“堵门事件”的发生。业主和物管在小区门口僵持了近4个小时,小区门口道路一度拥堵,居民出行受阻。

  除此之外,鸡洲长丰苑业主炮轰卫生“真空”,容桂文海路一楼盘业主不满问题物业以权谋私,大良星河名居因物业管理公司单方面上调水价引发业主不满……越来越多发的物业纠纷已经成为小区物业服务的顽疾。

缘由剖析:利益之争成为矛盾的核心

  顺德城市网记者在采访中了解到,与日俱增的小区纠纷大多聚焦于“收费”问题。由于业主和物业服务企业分别从买卖方的立场出发,在收费标准、费用使用公开上难以达成一致,往往产生“业主因不满意服务不愿交费、物业管理公司因收费难价格低不愿服务”的矛盾局面。

  顺德社会创新中心一位负责人在在与记者交流时谈到,他们在联合西山上筑、金域湾等小区业委会成立全区业主代表协会时就发现,由于许多物管公司先于业主入驻小区,对于慢慢迁入的业主,物管公司往往以管理者自居,费用定价无商量,重视收费多于服务。对于业主的维权行动,不少物管公司也是采取分化维权业主等形式尽力打压,导致小区出现矛盾。

  另一面,迅速增加的小区居民,尤其是原先处于自然散居状态或住单位福利房的居民,对于成为小区一员后所担负的“公共责任”概念模糊,各扫门前雪的人居多。另外,有相当多的业主还没有树立“花钱买服务”的观念,在交物业费时生怕自己“吃亏”,甚至找各种理由拖欠物业费;但有的业主又认为物管应该对小区事务“无所不管”,无论大小问题都习惯找物管,心态的不对等,都是成为小区纠纷发生的原因。

小区尝试:成业主委员会,有事多商量

  业主委员会就是这种矛盾下的产物,其被寄予可以避免业主直接面对物管公司的希望。4年前,大良西山上筑小区因小区户外停车场的收益问题,业主与物业管理公司之间的关系一度十分紧张,而这也成为了组建业委会的一个重要导火索。

  据大良西山上筑首届业委会主任农晓俐介绍,由13名热心小区公共事务的师奶牵头,动员小区入住的800多户业主,经过了近1年半的筹备,于2012年5月才正式建起了业主委员会。

  “经过停车场收益风波,我们业主和物管公司都意识到了协商的重要性。”业主委员会筹备发起人之一的刘女士坦言,业委会成立后,业委会、发展商与物管公司开始平心静气地洽谈,最终,三方达成共识——在原地重建户外收费停车场,同时委托物管公司管理,在扣除管理成本后,收益为业主共同所有。

  “构建和谐、安全、舒适、文明小区是我们的首要目标,也是所有业主的心声。”农晓俐表示,业委会成立之后也一直在用实际践行目标。通过两年的磨合,业委会不仅已经与物管公司逐渐实现了和谐相处,小区里的电梯广告收费、空余场地出租等公共事务,物管公司都会事先主动与业委会商量。而业委会平时筹备小区活动也总不忘叫上物管公司的职员,一起为小区服务。

  “其实成立业委会后,我们也感受到,业主们成立业委会并不是为了跟我们对抗,大家都有一个共同的目标,就是为了小区更加好,所以有了业委会,很多问题都彼此商量来解决,对于物业管理来说反而更加高效。”西山上筑物业服务中心物业经理黄木玉告诉记者,业主心底还是更愿意与业委会沟通,所以他们也给我们帮了不少忙。就在上个月,在业委会的介入调解下,公司快速解决了一起因地板漏水而引发的邻里纠纷。

延伸关注:若心在小区,没有化解不了的结

  为了革新物业管理模式、纾解当前顺德的物业管理困局,2014年3月26日,顺德社会创新中心还联合西山上筑、金域湾等小区业委会共同在省内率先成立全区业主代表协会。据区社会创新中心相关负责人介绍,根据全区统计数据,在全区现有的600多个小区中,已经组建业委会的约有351个,约占50%。记者了解到,目前顺德的诸多小区仍存在着缺少业委会,或者业委会弱小而维权无力的困境。

  “组织松散的业主,在碰到利益损害问题时,由于没有理性表达权益的组织渠道,不是选择忍气吞声,就是容易采取打砸、辱骂、拖欠物业费等非理性的宣泄方式。”区社会创新中心相关负责人表示,为了改善这一局面,接下来还将帮助没有成立业委会的小区建立业委会,努力实现全区业委会的全覆盖。同时,为了帮助业委会走向成熟、规范,协会还将培训业委会成员,规范业委会的运作,提高他们的专业能力。    

  但业主主导,还欠缺什么呢?早在之前,物业管理专家、中国业主大会研究会秘书长刘生敏到顺德的凤城讲堂开讲时就坦言,单纯靠换物业公司治标不治本,要想获得满意的物业服务,关键在于物业管理模式。

  刘生敏建议小区物管费应实行银行账户单列,业委会主任与物业公司法定代表人共同用印。物管费从实行部分包干、部分按实结算的付费方式,逐步向实行全面按实结算酬金制转变。另外,业委会还要与物业公司实行履约保证金制度,一旦物业公司违反合约,不仅要赔付巨额保证金,信誉也会受到影响。

  而对于业委会,刘生敏表示了保证物业管理公平公开,业委会应该聘请第三方参与监管。“无论是我们物业管理公司还是业委会,其实最重要的就是为小区服务,所以这也就要求业委会不能是将自己私人利益放在首位,不然小区和谐也很难保证。”西山上筑物业服务中心物业经理黄木玉也表示,小区管理在考验物管公司,同样也考验着业主委员会。


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